原创《房地产行业审计特点与审计方法》
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【摘 要】房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业,对我国经济发展具有重大影响,房地产行业投入资金大,建设周期长,资金回笼慢,经营风险大,其对国家的经济形势和宏观经济政策比较敏感是该行业的特点,因此对房地产行业的审计受到相关部门的特别关注.
【关键词】房地产；审计
一、房地产行业审计现状
由于房地产行业自身特点、内控制度的不健全、会计人员的素质以及个别开发商人为调节利润等因素,导致房地产企业存在重大错报风险,因此审计人员在审计中面临很高的审计风险.
二、房地产审计内容
第一,房地产企业项目开发手续是否完备,有无从相关部门取得五证,《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《开工证》《建设工程规划许可证》《商品房销售许可证》或商品房预售许可证.
第二,测试企业的内部控制.审计人员应当在进行实质性审计程序前,根据该企业的特点以及相关制度,执行相应的审计程序对该企业的内部控制制度的有效性、合理性进行测试,这主要体现在对房地产企业的项目立项,招投标情况、签订的合同、目前建设情况、工程预算、竣工结算、以及销售的整个流程是否有遵守相应的内部控制度进行检查,根据测试结果判断该企业的内控是否值得信赖,从而确定下一步进行的审计范围和程序.
第三,充分了解企业房屋的销售情况,审计人员可以检查相关房屋的销售单据、证明文件、合同,与被审计单位相关人员沟通,询问、还可以通过实地观察、咨询专家等方式,了解真实的房屋销售、面积,卖出时间等具体的信息.
第四,执行实质性审计程序,对企业的财务情况做出评价.房地产企业一般涉及资金量比较大、投资建设的周期较长、受到国家相关的政策影响比较大,因此财务风险也比一般企业高出许多.审计人员在对其审计过程中,应关注企业的各项财务指标,有无异常波动,对企业的收入、成本核算、预收款项等列为审计中重点领域.
三、房地产重点项目审计方法
1. 收入审计
房地产企业收入的确认是房地产企业审计的重点领域,收入的错报风险,主要集中于收入确认时点不适当、前后期不一致等问题.
（1）收入时间点的确认.按照业务性质,房地产企业的业务可以划分为一级土地开发业务、二级住宅及商业开发业务、物业出租业务、物业管理业务等多种类型.不同业务类型其业务流程以及对应的会计审计问题也不尽相同.首先是针对二级住宅及商业开发业务应该如何确认收入的时间点,在期房销售阶段,一是房屋竣工验收,并按照合同约定向购房人发放入住通知,且通知约定的期限届满；二是房屋竣工验收,并向购房人办理完成入住手续.在现房销售阶段.一般在签订合同收取款项,并办理入住时点确认销售收入.此外,如果合同约定交房时点在后,但入住在前,则在入住时点确认收入.
由于房地产业务模式、流程及商品等的多样性,监管法规各有不同.审计人员应根据不同情况,依据《企业会计准则第14 号—收入》第四条的有关规定进行职业判断.
（2）相关证据的取得及方法,①取得商品房销( 预) 售许可证,检查内部审核记录是否完整,以确定被审计单位按规定办理销( 预)售许可证,获取该企业收入确认的会计政策,与前期采用的会计政策、同行业收入确认政策进行比较,结合房地产企业实际情况及相关合同条款约定,判断收入确认会计政策的合理性和延续性.同时,关注周期性、偶然性的收入是否符合既定收入确认原则及方法.②检查销售合同条款及签章和签字是否齐全,以确定合同签订流程规范,合同主要条款经过审核；查询预售项目是否已办理入网手续,买卖合同是否已到房地产相关部门进行备案并公布在网上；获取相关数据,如销售台账、销售报表等资料,重新计算主营业务收入,与实际入账收入金额核对.③检查银行进账单与会计凭证是否相符,以确定销售收款是否及时或全额入账；检查银行进账单与销售合同是否相符,POS 机刷卡单签字与合同是否相符,以确定收款金额与销售合同条款相符.④取得预收账款记录,检查收款记录与金额是否一致,以确定收款金额与金额相符；结合预收账款( 或应收账款) 的账龄,判定企业是否存在收入的情况,尤其是账期较长的客户未办理按揭贷款.如果存在预收款挂账时间超过交房时间的,应根据重要性水平及形成差异的原因,结合存货项目审计关注其真实性,判断是否存在多计收入的情况.对于出现销售退回的现象,严格检查其合同、收据、及相关否符合规定,结合销售清单、凭证检查其账务处理是否准确.
2. 成本审计
对成本审计过程中,首先,检查房地产公司账面是否有大量预付账款,预付账款中有较大比重是房地产公司开发成本,这些企业为了调节成本,往往会以未结算为由在预付账款挂账.其次,调取开发商预算材料,从相关部门调取工程完工形象进度资料,从档案管理部门调取企业与开发商之间签订的工程合同,判断开发商是否有足够实力支付商品房开发成本及是否有足够实力支付承包商建造工程款.索取房地产开发企业完工成本结转表,并复合其结转方法是否正确.
3. 债权债务审计
第一,检查、分析被审计单位期末往来款项的形成原因、款项性质.
第二,对被审计单位与债权债务单位的往来对账单据、结算资料、合同等相关资料的检查来确定往来款项是否真实,债权债务是否真实,资金往来是否真实.
第三,对长期挂账的往来款项进行分析,明确挂账原因,结合债权债务单位经营情况等,对于款项收付可能性较小的款项进行提示,并考虑减值准备计提的恰当性.
第四,对往来款项执行必要的函证程序,取得债权债务单位的确认资料.
第五,对于该企业的长短期借款,应索取金融机构借款合同,企业偿还本金、利息的银行单据,核对合同金额与账面金额是否一致,测算借款日到审计日应计利息是否全额入账,测算数字是否与企业账面金额一致,如存在差异依据重要性原则要做出相应审计调整.
4. 实物资产审计
第一,检查固定资产确认标准是否符合规定；折旧政策是否按照国家规定执行；后续支出的会计处理是否准确；检查固定资产分类是否正确.
第二,检查相关资产是否办理产权证,产权证权属关系是否清晰；检查固定资产是否用于抵押或为他人作抵押担保.
第三,对重要资产进行清点,确保公司账面资产与实物、卡片账一致.
第四,在清点过程中关注资产使用状态,检查是否有已损毁未及报损资产、是否存在已无法使用但未作处理资产,是否存在已损坏但未申报的资产.
5. 税费审计
首先, 房地产行业是国民经济的支柱产业,首先,房地产行业的发展带动建材、水泥、玻璃、家装等,涉及多个行业的发展.其次,房地产行业生产周期较长、占用资金大、覆盖区域广,导致难以检查,房地产行业有立项、获取土地、规划施工、装修、销售等环节.由于其行业特殊性,税费的核算也不同于一般企业,特别是国家营改增之后,房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税,确认收入的时间和金额也发现了变化,按照财税36 号及18 号公告,预缴义务的时间为实际收到预收款时,预缴的基数为实际收到的全部预收款,强调是收到.土地增值税暂行条件实施细则规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,可以预征土地增值税,具体办法由各省（自治区、直辖市）确定.
所以,审计房地产企业时应注意企业是否有隐瞒收入、挤占、多提、虚列成本的情况发生这些都可导致偷漏税款的发生.
第一,获取或编制应交税费明细表,审计人员应根据房地产企业的纳税特点测算应交税费与企业计提是否一致,并审核其账面余额和报表余额及相关明细是否一致.
第二,核对其账面未交税费是否准确,并与税务机关确认,如不一致,查清楚原因并记录,提请被审计房地产企业调整.
第三,提取被审计房地产企业月度、季度、年度纳税申报表,及企业所得税汇算清缴相关资料,检查纳税资料是否存在问题,其账务处理是否符合国家相关财经法律规定.
第四,要结合资产项、负债项、权益项及相关税费等项目审计,检查房地产企业纳税是否合理,是否存在需要补缴税款的情况.
参考文献：
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房地产行业论文参考资料：
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