原创《新收入准则对房地产行业的影响分析基于碧桂园案例》
本文是关于影响分析方面专科毕业论文范文与房地产行业和碧桂园案例和新收入准则有关硕士论文开题报告范文。
2006 年 2 月,财政部发布《企业会计准则第 14 号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》,对企业的收入确认、计量和相关信息的披露进行了规范.然而,随着市场经济的发展与交易事项的日益复杂,也出现了越来越多的问题.但是现行会计准则对这些问题都没有提供详细指南,实务中有多种会计处理方式,不利于会计信息的可比性.为此,国际会计准则理事会于2014 年 5 月发布了《国际财务报告准则第 15 号——与客户之间合同产生的收入》,设定了收入确认和计量的五步法模型,即识别与客户订立的合同、识别合同中的单项履约义务、确定交易、将交易分摊至各单项履约义务、履行每一单项履约义务时确认收入.为切实解决我国现行准则实施中存在的具体问题,进一步规范收入确认、计量和相关信息披露,并保持我国企业会计准则与国际财务报告准则的持续趋同,我国借鉴国际财务报告准则第15 号,并结合国内实际情况,修订形成了新收入准则.
新收入准则的发布,基于资产负债观和控制权转移进行收入确认与计量,将会给各个行业带来不同程度的影响,尤其是房地产行业.本文通过对比分析企业现行收入准则和新收入准则之间的差异,并结合碧桂园控股有限公司采用新收入准则的案例,分析了新收入准则对房地产行业带来的影响并提出政策建议.
一、新收入准则的创新之处1. 将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型
由于现行收入准则和建造合同准则中,针对一些情况给出的界定并不是很清晰,因此在实际交易中存在一些不良的影响,影响企业做出良好的经营判断.而新收入准则则打破了劳务和商品界限,将现行收入和建造合同两项准则纳入统一的收入确认模型,采用以合同为基础的模型,确保收入能够按照时间节点入项,从而提高会计信息的可比性.
2. 以控制权转移替代风险报酬转移作为收入确认时点的判断标准
原有的收入准则中,将销售商品收入和提供劳务收入进行了区分,而且强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入.但是,新收入准则不再区分商品或劳务,而是按照客户相关商品或服务的控制权履行合同义务时确认收入,这样能够更加科学合理地反映企业的收入确认过程.
另外,新收入准则还对包含多重交易安排合同的会计处理提供了更明确的指引,对某些特定交易（或事项）的收入确认和计量也作出了明确的规定.
二、新收入准则的主要内容根据新收入准则规定,确认收入的过程应分为以下五个步骤：识别与客户订立的合同,识别合同中的单项履约义务,确定交易,将交易分摊至合同中的各项履约义务,履行各单项履约义务时确认收入.
1. 识别与客户订立的合同识别签订的合同是确认收入的前提,新收入准则适用的合同形式包括书面形式、口头形式以及其他形式.同时,新收入准则规定,企业与客户签订的合同同时满足以下条件,企业在客户取得相关商品控制权时确认收入：（1）合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；（2）该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务的相关的权利和义务；（3）该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；（4）该合同具有商业实质,即履行该合同将改变企业未来流量的风险、时间分布或金额；（5）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回.
2. 识别履约义务
履约义务是指合同中企业向客户转让可明确区分的商品或服务,或向客户转让一系列实质相同且转让模式相同、可明确区分商品或服务的承诺.同时,新收入准则中给出了商品或服务可明确区分的标准以及能够表明企业向客户转让商品或提供劳务的承诺与合同中其他承诺不可单独区分的情形.识别履约义务是在新收入准则下涉及重要的职业判断,具有一定的挑战性.企业需要识别其交付的多项商品或服务的合同,并明确哪些商品需要单独进行区分和核算,在没有一套完整的评估指标体系对此做出指导时,可能会加重企业的工作量,造成新收入准则实施以后比现行实务还要复杂的情况.
3. 确定交易
交易是企业因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额.因为在交易过程中可能会发生折扣、退货等情形,因此交易受可变对价的影响.
4. 将交易分摊至合同中各项履约义务
新收入准则明确规定,对于合同,若合同中包含两项或多项履约义务,企业应当在合同开始日,按照各单项履约义务所承诺商品或服务的单独售价比例,将交易分摊至各单项履约义务；同时,新收入准则也对企业如何确定单项履约义务的售价做出了具体指引；对于合同折扣,企业应当在各单项履约义务之间按比例进行分摊.
5. 履行各单项履约义务时确认收入
现行收入准则对于销售商品能够满足一定条件的予以确认收入.现行建造合同准则对建造合同在资产负债表日结果能够可靠估计的,按照完工百分比法确认收入.新收入准则规定,企业应在其履行履约义务,即将商品或服务的控制权转移给客户的时点或一段时间内确认收入.
三、新收入准则对房地产行业的影响——基于碧桂园案例分析
2017 年 9 月 11 日, 碧 桂园控股有限公司（以下简称碧桂园）在香港联合交易所发布2017 中期财务报告,披露了2017 年上半年业绩,该公司提早采用新收入准则,该案例为国内房地产行业应用新收入准则提供了参考.
1. 确认时点的变化
对于碧桂园集团的房地产开发项目,按照现行收入准则,当销售合同的重要风险和报酬全部转移给客户时,确认房地产开发活动产生的收入.按照新收入准则,当碧桂园在履约过程中所产出的商品具有不可替代的用途时,且在整个合约期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项,可根据满足在一段时间内履行义务的条件,按投入法计量的履约进度确认收入.碧桂园在中期财务报告附注中披露,碧桂园采用新收入准则造成的影响主要是部分房地产开发项目收入确认原则由原来的交付物业所有权一次性确认收入,改为按照履约进度确认收入.受新收入准则的影响,碧桂园2017 年上半年调增收入 147.5 亿元,调增净利润33.3 亿元.
2. 财务指标的影响
在新收入准则实施后,房地产企业的收入确认标准和计量准则相较于现行收入准则必然会有所改变,如房地产开发项目收入由原来的某一时点确认收入改为一段时间内确认收入,相应的成本也会分段确认.房地产企业采用新收入准则,不仅会影响会计报表的相关数据,也会影响其各项财务指标.从碧桂园案例来看,新收入准则对房地产企业的盈利能力和营运能力等指标产生重要影响.
3. 信息披露的影响
新收入准则实施后,房地产企业需要按照新收入准则对资产负债表和利润表中的项目进行调整.与现行收入准则相比,为确保会计报表的使用者能够细致了解合同收入的变化及其性质,新收入准则对企业收入确认披露内容的要求有了大幅增加,细化了合同相关内容的披露,尤其是合同资产和合同负债等信息的披露.
4. 企业管理的影响
为适应新准则,房地产企业必然会制定相关的政策,调整企业决策,主动适应新标准.收入确认标准的变化会影响企业的相关财务信息,进而影响企业的总体战略目标以及房地产企业的生产经营决策.新收入准则的采用有助于提高房地产企业决策者的决策水平,对于制定更加科学、合理的生产经营决策有着积极的导向作用.
5. 职业判断的影响
新收入准则下,不管是识别履约义务和确定交易并分摊至各项履约义务,还是判断合同是某一时点或某一时段确认收入,都需要会计人员和审计人员的职业判断.这在一定程度上增加了会计结果的主观性,增大了利润操纵的发生几率,扩大了公司进行盈余操控的空间,给会计、审计工作带来了一定难度.新收入准则的实施将对企业的实务操作能力和注册会计师的职业判断能力提出更高的要求,可以预见新收入准则正式实施后将大幅增加实务中的工作量.未来监管的重点可能不再是审查房地产企业是否按照准则进行会计处理,而是房地产企业能否提供足够的有说服力的证据来支持企业所做出的判断和选择.
四、加强新收入准则执行的政策建议
新收入准则下,将收入确认从过去的收入费用观转变为资产负债观,从过去的风险报酬转移转变为控制权转移,这种新的确认模式将会对房地产企业产生重要的影响,房地产企业应提早做好规划,以应对新收入准则所带来的应用问题.
1. 加强新收入准则培训,提升职业判断能力
新收入准则对企业和注册会计师的职业判断能力提出了更高的要求,可以预见新收入准则正式实施后将大幅增加实务中的职业判断和会计估计分歧.因此,房地产企业应尽早制订并实施培训计划,包括财务、税务、销售等人员,提前组织学习新收入准则,根据本企业业务特点针对工作实务中可能遇到的问题开展学习研究.
2. 调整经营业务模式,完善内部监督机制
在新收入准则的要求下,房地产企业应基于五步法进行收入的确认,这需要企业在新准则下重新审视合同条款、业务经营模式和业务流程,以应对新收入准则变化.重视内部控制、风险管理和信息系统的融合,建立严谨透明的成本预收及变更程序,并将预算结果给予书面呈现,按内部程序进行审批确认,提高合同收入过程的透明性和规范性.房地产企业应加强自身的管理水平和核算水平,加强内部审计监督,提高新收入准则一致应用水平.
3. 加大外部监督力度,提升新收入准则执行质量
新收入准则的实施将涉及较多的会计估计,可能会给企业带来操纵利润的空间,改变财务报表的真实盈余情况,误导企业财务报表信息的使用者.因此,监管部门应制定相应的监管措施,规范相关人员的工作流程,避免发生操纵利润的问题.通过强化监管部门的职能,有效规范企业的会计交易处理,保证企业财务信息的真实性和有效性.监管部门要提升监督检查力度,加强对准则实施过程中的监督检查,建立完善惩罚机制,努力做好责任追究,严肃查处违法行为,有效保证准则的正确合理执行.因此,房地产企业应加强内外部的监督检查,建立完善具体的实施细则,提高披露信息的准确性,保证新准则的顺利实施及信息使用者的切身利益.（作者单位：济南庄泽科技有限公司）
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新安县审计局组织开展领导干部经济责任审计工作
受新安县委组织部门委托,4 月 12 日上午,新安县审计局召开 2018 年领导干部经济责任审计集中进点会,县委组织部、县纪委、审计局领导和接受审计的单位主要领导参加了会议.
经济责任审计的目的是明确经济责任,规范财务管理,规避廉政风险,为党委选拔任用干部提供参考和依据；经济责任审计对领导干部履职尽责进行监督是党委、政府管理干部的一项常态化制度,在党风廉政建设中发挥了重要的作用,对于健全领导干部监督管理体制、促进领导干部勤政廉政和深化党风廉政建设及败斗争都具有重要意义.（白宁波）
影响分析论文参考资料：
汇总,此文为一篇关于房地产行业和碧桂园案例和新收入准则方面的相关大学硕士和影响分析本科毕业论文以及相关影响分析论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。
