原创《房地产行业长效机制和短期调控需并重》
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从2017年9月30日前后至今,全国各地出台数百次房地产行业调控政策.行政手段的调控治标不治本,要在基础性制度建设方面做出应有的实事,这是现在需要进行的阶段转换.不过,制度建设是一个慢变量的过程,要衔接好长期制度建设和短期调控.
最近一些一二线城市房地产市场在“变冷”.但要意识到,一二线城市的市场并不是简单的降价问题,其价位总体相对稳定,只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象.而这种现象的出现是由于此前一段时间限贷、限售、限购甚至限价的行政性手段的调控,加上各种不明朗的猜测和困惑交织,出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象.可以说,这样的低迷和冷淡,是硬压出来的局面,并不能表明一线城市的房地产市场拐点已到,未来房地产市场就没有前景了.
地方政府在“打摆子”式的变化过程中已经走了好几轮.过去的经验看,到了某一个临界点之后,地方政府可能就不得不放松限制.而且,房地产市场要适应城镇化发展的大势,要适应人民群众对包括住房在内的美好生活的追求,这就要求放松行政性手段的管制,使更多的供给涌流出来.此外,客观上看,地方政府的财政收入和房地产也有内在的关联.
当然,并不否认在一些局部地区确实需要阶段性的下调修正.但从全局来看,中国的房地产业遍布全国,在市场分化的背景下,一些局部市场的变化并不能直接代表全局.
从中国城镇化发展的纵深和空间看,综合户籍人口的城镇化率,结合考虑常住人口的城镇化率,中国真实的城镇化水平充其量50%,这就意味着未来还有20个点左右的城镇化高速发展期.在这个高速发展期中,房地产仍将是中国经济的支柱产业,房地产的供给必须适应未来几亿人从农村进入城市,同时居民在收入水平提高过程中对居住的要求还会升级,这种大量的房地产的有效供给是客观的需要,也是大势所趋.
房地产是中国经济的支柱产业,如果这个作用发挥得好,会带来很多正面的效应；如果把握不好这个支柱产业的作用,会引起民众的不满.所以,需要强调的是,房地产业不光是中国经济的支柱产业,而且要特别注意使其成为健康发展的重点支柱产业.
20%的城镇化空间意味着,未来要接纳几亿人从农村到城镇定居,城镇区域的国土开发、不动产优化配置,以及这种不动产开发优化配置过程中的住有所居的有效供给,需要有更高水平的结构化的处理方案,市场的作用和政府作用一定要正确结合好.
这个优化机制,就是强调健康发展的长效机制.健康发展的长效机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域的制度改革,这些制度改革要能够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用,而不是带来困扰和压力.
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