原创《在经济转型期房地产行业的投资风险和措施》
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摘 要：房地产投资的风险与利益共同存在,尤其是在目前我国新时代社会经济发展关键时期,投资房地产要更加慎重.文章力求全面列举房地产投资风险的类别,阐述房地产投资风险产生的原因,提供相应的应对策略,以期将投资风险降到最低,保证广大房地产投资者的利益.
关键词：房地产投资风险类别原因分析应对措施
中图分类号：F293文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）03-277-02
随着监管的加强和宏观调控政策的深入,国内的房地产行业将在2018年开启一个新时代.长效机制的建立,住房制度改革,针对各类需求实行差别化调控政策,因城、因区施策将持续发酵,城市群各级城市间调控将继续协作发力等举措纷纷登台,在此背景下,房地产企业需高度防范投资风险.房地产投资风险历来是投资商最关心的问题之一,因为房地产投资不同于一般产品的投资,它具有综合性、专业性、技术性强的特点,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,所以对投资风险研究是十分必要的.
一、房地产投资风险的含义及类别
1.房地产投资风险的含义.房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益.在这个投资活动过程中,由于影响因素复杂、周期长、额度大等特点,使得投资收益常常会跟预期收益有很大的偏离,而且这种风险还是随机的,很难预测,有时造成的损失特别严重,尤其是处在经济转轨时期的中国房地产投资,风险更是在所难免.
2.房地产投资风险类别.房地产投资过程中,投资风险种类繁多并且复杂,其中主要有以下几种：
（1）市场竞争风险.是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多,市场营销竞争激烈,最终给房地产投资者带来的推广成本提高或楼盘滞销的风险.市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的,是对市场把握能力不足.销售风险是市场竞争能力的主要风险.
（2）购买力风险.是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降.在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下,人们会降低对房地产商品的消费需求,这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少,从而使其遭受一定的损失.
（3）流动性和变现性风险.首先,由于房地产是固定在土地上的,其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移,而其实体是不能移动的.其次,由于房地产价值量大、占用资金多,决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程.这些都影响了房地产的流动性和变现性,即房地产投资者在急需的时候却无法将手中的房地产尽快脱手,即使脱手也难达到合理的,从而大大影响其投资收益,所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险.
（4）利率风险.是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性.利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响,如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益.二是对房地产债务资金成本的影响,如果贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担.
（5）经营性风险.是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性.产生经营性风险主要有三种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手,以至使其空置率过高,经营费用增加,利润低于期望值等.
（6）财务风险.是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性.产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆,大量使用贷款,实施负债经营,这种方式虽然拓展了融资渠道,但是增大了投资的不确定性,加大了收不抵支、抵债的可能性.
（7）社会风险.是指由于国家的政治、经济因素的变动,引起的房地产需求及的涨跌而造成的风险.当国家政治形势稳定经济发展处于时期时,房地产上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时,房地产需求下降和房地产下跌.
（8）自然风险.是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化,如地震、火灾、滑坡等,给投资者带来损失的可能性.这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素,其一旦发生,就必然会对房地产业造成巨大破坏,从而对投资者带来很大的损失.
二、房地产投资风险产生原因分析
从以上列举的种种房地产投资风险来看,我国的房地产市场中存在的风险已到了不可忽视的阶段.关于风险的形成原因,是许多因素作用的结果,主要包括以下几点:
1.房地产宏观形势变化加大投资的风险.2017年,国内房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”基调,地方以城市群为调控场,从传统的需求端调整向供给侧增加进行转变,限购限贷限售叠加土地拍卖收紧,供应结构优化,调控效果逐步显现.同时短期调控与长效机制的衔接更为紧密,大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点,在控制房价水平的同时,完善多层次住房供应体系,构建租购并举的房地产制度,推动长效机制的建立健全.
未来房地产政策短期将坚持政策的连续性稳定性,主体政策收紧趋势不变,形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局.中长期逐步构建并完善长效机制,政治局会议指出要加快住房制度改革和长效机制建设,将来长效机制落实将进一步加快.同时,短期调控与长效机制的衔接将更为紧密,在维持房地产市场稳定的同时,完善多层次住房供应体系,这也将对未来房地产市场产生更深远的影响,推动住房观念变化和住房居住属性强化,为房地产市场稳定建立更稳固的基础.这些国家的宏观政策调控,对房地产商来说就意味着投资风险加大,特别需要加以防范.
2.房地产开发商的盲目投资及恶性炒作,助长房地产市场的风险.前一个阶段,开发商在高额利润的促使下,盲目投资高档房,造成了房地产市场的结构性失调.再加上开发商通过炒作使房地产不断上升,致使房地产产品按照远远高于价值的出售,其市场脱离了实际使用者的购买能力,造成房屋空置率高.
3.金融体制不健全导致风险.房地产是一个资本密集型产业,其发展离不开金融的支持.银行体制不健全,导致了我国银行盲目追求市场份额、信贷规模,忽略对借款企业或个人资信的审查、,使许多开发商比较容易就能获得大量资金,造成过度开发,而且银行部门的金融风险不断堆积,为房地产市场产生风险埋下了隐患.
4.土地是稀缺性的资源,加大了房地产市场的风险.随着人口数量的增多,城市化进程的加快,人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势,人们对土地不断增长的需求和土地的稀缺性之间的矛盾越来越突出,许多企业和私人投资者大量投资于房地产,以期获取上涨的好处,房地产交易因此而十分火爆,房地产狂涨,加大了房地产市场的风险.
5.房地产开发商主观上失误招致投资风险.房地产开发商主观上失误指的是房地产投资者对房地产市场供求形势,房地产政策,金融政策的理解、判断或把握上出现偏差.具体表现为：开发商过分相信自己的“感觉”,而实际上“感觉”错了或反了；有的开发商在决策上项目时只考虑、分析了一时的市场供求形势,而没把开发的周期因素考虑进去,结果供求关系“此一时彼一时”,或者对市场的估计及项目自身优势的判断过于乐观,最终导致销售困难；还有的开发商过分相信自己的能力,而经营实力、开发实力、管理能力、行销能力都不足或较弱,项目运作中难于实现预期的经营业绩,最后招致投资风险.
三、房地产投资风险的防范处理策略
房地产投资风险的防范与处理要针对不同类型、不同概率和不同规模的风险,而采取相应的措施和方法,尽量避免房地产投资风险.
1.房地产企业宜采用投资分散方式以减少风险.房地产投资分散是通过开发结构的分散达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式.房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的.而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免因市场变化而带来的损失.在房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资.共同投资也是常用的风险分散方式,共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大限度发挥各自优势避免风险.与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,既可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠.
2.房地产企业需要采取投资组合方式以分担风险.房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和获利能力,按照一定的原则进行恰当的搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略.房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅、小型公寓、商业楼宇、工业厂房,投资一部分高档写字楼等等.因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同.风险大的投资,回报率相对较高,回报率低的投资,相对地风险就低些,如果资金分别在不同的房地产进行投资,风险就会降低,其实质就是用个别高收益房地产投资来弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益.房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例.
3.房地产企业宜引入保险策略以规避风险.对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一.保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运作,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用.一般来说,房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险.房地产投资者在购买保险时应当充分考虑所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素.
4.房地产投资者在决策时,要进行多方面的可行性研究和风险的预测.要求房地产投资者要做到:一方面,广泛收集房地产市场的信息,作为开发经营者,应时刻关注房地产市场的变化,及时收集各种信息,寻求项目开发机会,分析获得机会的实力及与同行竞争时自我的优劣势,以合法的竞争方式及策略在竞争中取胜.另一方面,房地产投资者要进行开发项目的可行性研究,对开发项目初步可行性研究在竞争取得该项目的开发经营资格前就应进行完毕,获得开发项目后,则须进行进一步的详细的可行性研究,包括取得土地使用权的支付费用、开发平整土地的费用,该土地地段的行情发展趋势、筹措资金的方式及其利率风险、市场预测及开发经营项目的综合评估,包括造价评估与开发项目完成后的出售或租赁行情评估.最后,房地产投资者要全面分析国家关于房地产业的政策、法律、制度的发展变化,预测由此带来的风险.这在我国房地产市场处于发育尚不成熟阶段,国家有关政策、法律尚未建立健全时期显得尤为重要.还要分析与开发经营项目有关的其他行业经营发展风险性因素,金融业、建筑材料业、机械、化工等行业的变化可能给房地产开发经营项目带来的风险,最终达到有效降低房地产投资的风险的目的.
总之,房地产是一个涉及行业和领域范围都比较大的行业,所以在投资的过程中,每个阶段所出现的风险是不同的,企业在投资的过程中也要考虑现实中的风险管理,既要全面的统筹规划,又要注意每个环节的细节,不要脱离总体控制,使每一阶段每一环节都有效的实施,并立足于房地产企业的实际,全面地分析考虑企业本身的优劣势,这样就可以建立合理有效的风险管理机制,使风险降低,效益提高.
参考文献：
[1]冯翠英.基于新保险法的保险资金投资房地产投资信托基金研究及风险控制.经济论坛,2010（3）
[2]柯小玲,诸克军.房地产投资风险因素及其结构系统分析[J].商业时代,2010,(27):53-54
（作者单位：宁波科乐新材料有限公司浙江奉化315528）
（责编：李雪）
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