原创《脱欧后的英国房价涨幅》
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对多数投资者来说,英国的房地产市场向来是比较稳定的“避风港”.早些年,即使受到2009年金融危机的影响,包括美国在内的多国房地产市场受到重创,英国市场却还能保持强健的态势.英国的海外投资在2013年达到顶峰,房产出现大幅上涨.以伦敦的黄金地段为例,在短短四年中房价的涨幅就超过了56%,多数买家来自海外.
现如今,虽然英国面临着脱欧、英镑贬值、恐怖主义威胁等一系列重大的政治、经济挑战,英国的房地产市场却没有出现明显的下滑趋势,反而稳步上涨.根据英国房产分析机构Hometrack发布的《英国城市房价指数排名（2018年1月）》,在过去一年中,英国主要城市房价上涨幅度超过5%,海外投资者在其中起到重要作用.2017年英国海外投资者比2016上升了25%,其中来自中国（包括香港）、美国、德国占据榜单的前三位.包括菜坊、Right move、Home track在内的多数大型房地产机构专家预计,在未来1 0年中,英国市场会有更好的增长,投资前景乐观.Home track的分析师甚至预测,英国部分重要城市比如伯明翰和曼彻斯特,在未来3到4年间的房价还有20%到30%的增值空间.
宏观：多重因素下的稳定增长
要分析英国房价,首先要对影响房价的因素有所考虑.在过去两年中,主要影响英国房地产的因素有脱欧、英镑汇率、政策变动和房产短缺等.其中,房产供给短缺造成的严重供需矛盾是最主要的原因.英国政府的社区和地方事务部(DCLG)的一项专项统计报告显示,在未来25年里,伦敦之外的整个英格兰的住房短缺约为52万套,而大伦敦市的住房短缺数字将高达62,5000套.由于英国土地极为有限、政府规划审批严格且工程建设速度缓慢,房产的供应量始终满足不了需求量,这也为房价上涨创造可能.
英国权威金融机构National wide的首席经济学家罗伯特·加德纳(Robert Gardner)在该机构发布的最新房价报告中写道,2018年英国的房市主要取决于经济环境.他预计在2018-2019年,英国经济将以1%一1.5%缓慢增长.同时由于英国依然存在房源短缺的问题,房价还将以3%-4%的百分比增长.
此外,对英国房价造成巨大影响的因素就是脱欧.自从201 6年6月英国脱欧公投以来,英镑就一再下跌,这对英国国外投资人士来说是个绝佳的机会,他们可以用较低的买进房产.英国首相特蕾莎梅正在和欧盟进行新轮的脱欧谈判.从目前的情况来看．谈判有陷入僵局的风险,这对房地产市场是否会造成较大影响、造成什么样的影响还有待观察.
另外英国政府制定的相关政策也是海外投资者关注的焦点.去年11月22日发布的英国政府《秋季预算案》在报告细则中写道,政府决定对海外投资者出售英国商业地产所获利润征收资本利得税,适用税率为17% - 20%.这项规定将于2019年4月1日生效,届时也会对海外投资市场造成一些影响.
微观：局部城市的政策刺激
以上是宏观层面的分析,具体从微观层面上来看,不同城市间的情况又有所不同.根据Home track发布的《英国城市房价指数排名(2018年1月)》,在过去一年中只有包括伦敦在内的5座城市出现房价下跌的状况.以伦敦为例,每家房产投资机构给出的数据有所不同,但是他们都对伦敦房价下行的趋势表示肯定.伦敦房价下跌可能跟当地高档物业回调、高额印花税和更严格的贷款条例等因素有关.另外,伦敦长期以来的一路高涨的房价再次升值的空司也十分有限.这些因素和政治经济大环境的变化一起,削弱了买家购房的.
Home track的排名分析中还指出,除了5座城市之外,英国其他重要城市的房价都上涨了.该机构研究主管理查德·邓乃尔(Richard Donnell)表示“在过去的12个月里,房价增长势头一直在向北转移……相较于比伦敦和东南地区,格拉斯哥、爱丁堡和其他一些城市的房价更容易负担得起,尤其是对首次购房者.另外抵押贷款利率保持在低位,这有助于刺激需求,并增加这些市场的活动.”
涨幅最高的五座城市
以下将根据Home track在这份排名中提供的购房均价、涨幅数据和英国地产网站Zoopla提供的在售房屋数据(截至201 8年3月6日19：oo),分别介绍英国目前房价涨幅最高的五座城市.
爱丁堡这次能够成为全英房价增幅最大的城市,超过势头正旺的曼彻斯特和伯明翰,与它本身的先天优势有关.首先,作为苏格兰首府,爱丁堡有着丰富的历史文化资源和教育资源.世界最古老的大学之一爱丁堡大学就坐落于此.其次,爱丁堡是苏格兰的交通枢纽,交通条件良好,帮助并服务于众多游客、留学生和投资人士.爱丁堡在经济实力上的表现也不俗,它主要依靠金融业进行发展,它目前是除了伦敦以外最大的金融中心.
2010年,英国政府将伯明翰定位为除伦敦之外的英国第二个国际大都市,目标是在2030年前挤入世界排名前20.同年,政府与伯明翰地方政府携手开启英国有史以来最庞大、最全面的跨时20年的“大城市计划”.该计划是为期20年的总体规划项目,旨在重建与复兴伯明翰中心区域.另外在交通领域伯明翰也迎来了历史最大规模的投资.伯明翰还有一定规模的华人社区,华人人口数量位居英国第三,中国移民的社会融入相对容易些.相对伦敦等高价房集聚的城市而言,伯明翰房屋的可负担程度比较高,十分吸引中国买家.
格拉斯哥是苏格兰最大城市,英国第三大城市.长期以来,格拉斯哥被视为英国最佳购物天堂之一,仅次于伦敦.近年来,“英国北部发展大计划”将格拉斯哥视作其中重点发展城市,该计划将要改造城市交通状况包括通南北的高铁以及东西的新北部交通系统,缩短城市内的交通时间,开通Trans-pennine线,连接城市与机场.自从2011年开始,格拉斯哥在基础建设上每年可吸引超过80亿英镑的资本投资,包括房地产,零售,健康,酒店,教育等行业.资本投入的加大使得格拉斯哥进步接近国内及国外市场,吸收更多投资的现象为海外资金的投资提供了跳板.
谢菲尔德大学教授乔纳森·希维尔(Jonathan Silver)的调查发现,可持续的资本增长和定期的高收益率使英国成为全球投资者的避风港,其中曼彻斯特尤为吸引投资者目光.
曼彻斯特近年来的发展势头不可小觑.它被德勤视作欧洲发展最快的城市之一,房屋销售速度是伦敦的三倍.近年来在“北方经济引擎计划”（一系列促进英格兰北部经济发展的计划）的推动下,房价不断攀升,许多房产机构称曼彻斯特为投资的好地方.
对于海外买家来说,曼彻斯特大学,曼彻斯特城市大学,曼彻斯特音乐学院等众多高校资源也很有优势.此外,便利的交通（曼彻斯特有三个火车站,直达伦敦只需要约2小时.曼城机场也有直达北京的航班.）和丰富的体育文化（曼联和曼城球队）每年都吸引着来自全世界成千上万的游客.曼彻斯特还有全英国第二大的中国城,华人社会在这里有很大的规模.
诺丁汉所在的东米德兰地区在201 7年10月的数据统计结果中,比上一年总体房价增长了7%,是全英国房价涨幅最高的区域.根据英国教育标准办公室(Ofsted)的评级,该地区诸如Bee cham College在内的学校都获得了很高的评分,这也导致大量国内外家庭因为良好的教育资源搬到这里,让当地房价持续水涨船高.根据2017年诺丁汉市议会的数据,它是英国主要城市中居民年龄层最年轻的城市之一,同时更以开创性的教育研究而闻名于世.从布洛芬和核磁共振成像扫描仪的发现,到先进的纺织品和碳捕集,诺丁汉被称为“学术创新之家”.此外,便利的交通条件（2小时火车即可抵达伦敦或曼彻斯特）同完善的商业设施、运动设施、景点、生活配套一起,给诺丁汉加了不少分.这座城市房产投资的潜力巨大.
英国论文参考资料：
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