原创《此时的楼市还能进吗?》
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近两年,楼市行情和政策都出现了分化的情况.一二线城市与三四线城市的房子该如何购买？刚需族又该如何选择住房呢？
2018 年上半年,限售、限购等楼市调控次数逼近200 次,可以说调控风暴席卷了大半个中国.限售、限购的实质就是控制房子的流动性,避免房价继续上涨.然而,却有出现越限越涨的趋势.这也从另一个侧面反映了人们对楼市的狂热追捧并没有停止.这个时候,人们也许需要一支“冷静剂”.
从上篇文章《拨开楼市调控背后的迷雾》一文中还是可以看出,风险依然是相伴而行的,买房一定要量力而行.近两年,楼市行情和政策都出现了分化的情况.一二线城市与三四线城市的房子该如何购买？刚需族又该如何选择住房呢？
一线城市：至少有50% 的涨幅
近日,经济学家、北师大金融研究中心主任钟伟在公开演讲时表示,爱情会失之交臂,永远不会再来.而在过去的20 年中任何时点,都可以买入商品住宅,持有6 年可以获得100% 以上的收益.现在买的房耐心拿6 年,也会有翻倍的收益.
而且他认为以住房收入比的指标衡量而得出“房价已经见顶”的结论是荒唐的.不考虑人口迁徙、人户分离等因素,为达到政绩指标而直接得出“城镇居民自有住房率已超过了100%,人均住房面积达46.8 平方米”的辉煌数据是可疑的.他表示,随着人口总量的增长,人口的迁徙,新生儿的出生,未来十年每年商品房需求量为1000—1500 万套,所以户均住宅已经饱和且人民生活水平足够的看法与常识相悖,他还对万科董秘“未来10 年,中国需要172 亿平方米的住宅”的说法表示赞同.”
“中国商业贷款是28 多万亿,住房公积金大概是10 万亿元左右,金融不动产是120 万亿元,金融的杠杆和按揭杠杆是53%、54%,还是比较温和的”,钟伟认为仅在北京、上海出现了轻微的置业平均年龄延后现象,并不能武断地说房价见顶了.假定年收入增长8% 的前提下,动态计算的结果显示北上深一线的房价至少有50% 的涨幅.
就算是一二线城市仍有上涨空间,尤其是一线城市,但是相对于4 万、5 万乃至10 多万的房价,相信大多数民众还是无力承担的.这只能是有钱人的游戏.
不过,也有人会选择把三四线的房子置换成大城市的,主要是想趁着三四线房价较高的时候换,否则可能以后更置换不起.还有以一些是父母想要让孩子在大城市享受更好的教育,这些都无可厚非.
三四线房子：很有可能跌回去
钟伟认为,“未来三年中国三四五线城市低于1.4 万/平米的房屋会消失”,开发商逐利而行,在住宅供应6800元/ 平方米的情况之下,1.4 万元—1.5 万元/ 平方米会成为主流.“爷爷奶奶、外公外婆、父母有房,孩子以后会有七套房.”钟伟就此说法提出批判.该说法误用时间尺度,假定房价复合增长4% 的情况下,20 年间的楼市变动是呈现乘数效应的,20 年后的房价乃至社会制度均不可同日而语.高价房、一二线城市房望尘莫及,民众仍可以转向中低价房、三四五线城市畅销房.
在实证中也不难发现,伴随着供应量、人均收入的巨大增长,过去20 年间商品和服务上涨幅度大多高于10 倍.习惯使用新房而不采用特征房价指数、以租售比、租金月供比为简单衡量指标等错误行为,流传得极其广泛.但计划赶不上变化,楼市更是一样,谁想到楼市企稳之时,六七个城市出台公证摇号购房.
在2017 年,二线和东部一三线城市已经大规模降低落户门槛,购房需求就增加十几万.人进来容易,但房子却没办法快速增加,从土地出让预售,最快也要6 个月.事实上二线城市的很多人在上一波去库存中,顺带卖了很多的房子,但补库存滞后.我们以西安为例,3 月份仅仅上市4000 套,而西安3 月的四天就新增1.7 万人口.
现在按照这个速度下去,很快,又会出现很多大型城市.未来人口从维度上来看,用不了几年就会比肩一线城市.
不过也可以看到,房地产调控正在向着三四线城市转移,尤其是“棚改货币化”政策的全面退出.以往拆迁户都是拆一补一,拿的是实物补贴,如今货币化安置成为主流,拆迁户手握重金入市.大拆大建加上大补贴,从而彻底激活三四线城市的楼市,引发新一轮的全民抢房潮.
统计显示,2016-2017 年,三四线城市棚改货币化安置,分别拉动商品房销售面积1.4 亿平和1.8 亿平,占销售面积的15％和17％.整体而言,货币化安置过程中,仅有小部分安置的资金没有流入房地产市场.
有专家指出,棚改完成之日,就是三四线房价爆雷之时.棚改贷款大收缩,已经给三四线城市警示了风险.等到棚改完成之际,那么风险就会一一释放.届时,基本面一塌糊涂的三四线城市,房价怎么涨的,很有可能怎么跌回去.这个时间点,不会超过2020 年.
当然,能买大城市就优先买大城市,因为大城市将来无论是人口、产业,还是科技、教育等综合聚集能力都非常强,抗风险和增长潜力自然都比小城市强大的多.
刚需族如何买房？
对于刚需族而言,现在该不该买房？什么时候买房？如何买房呢？怎一个“纠结”了得？
首先是当前的楼市在调控政策下前景不明,不知道未来房价到底会怎么走；其次许多专家都在说刚需买房要趁早,如果现在不趁着降价的机会赶紧买,后面如果调控放松了,房价再次反弹上涨,那岂不是又错过机会了吗？还有如果后面发生金融风险,房价腰斩,买了房岂不是亏了？
专家认为有四类人尽管是刚需但是现在可能也不适合买房.第一类是没有经济能力的.当代社会30 岁以下的年轻人经济能力相对薄弱,在一线城市之中竞争力太小,而工资只能勉强够生活.不高的收入将会让房子的月供配置更多的家庭收入,会加重家庭的负担,其他开支也会大大的缩小,而正确的家庭配置房贷的月供不应该高于收入的30%,但是对于多数家庭来说这真的是太难了,别说是30%,就连50% 都达不到.所以说年轻人别急着买房.不要再给自己和家庭加上太多的杠杆.
第二类是首付都是靠东拼西借的人先不要买房.买不起房首付不够,工资跑不过房价,靠着借钱、靠着啃老买的房,这种方式真的好吗？第三类是手中有点钱想做投资.但是君莫见现在形势瞬息万变,如果选择买房投资,那你就要做好面对五年限售和后年房产税的准备.而且现在政策严格控制房价上涨,再加上房贷利率提高上涨,购房成本已经大大提高了.第四类是刚步入社会的人,初入社会的年轻人没有多少社会能力,无稳定的经济实力,没有稳定的工作的心,而跳槽和转行是他们的代名词.俗话说的好“跳槽穷半年,转行穷三年”,你有半年的积蓄够你挥霍吗？有三年的积蓄给你转行吗？如果你没有雄厚的家庭背景,那么脚踏实地挣钱才是最重要的.
所以,如果不是特别着急,还是建议可以再观望一段时间.
如果非要买房,该如何选择城市、如何选择地理位置呢？业内专家认为,简单来说,如果中国的城镇化没有结束,那么房地产市场就没有消亡.如何来判断一个城市的房地产是否还有潜力呢？可以从四个方面来看：第一是宏观经济形势是向上还是向下的发展阶段,如果是上升阶段,那么房价就是普涨的.目前我们处于下行阶段,所以房价在一二线城市、三四线城市呈现分化态势；第二是看这个城市的预期人口流入还是流出,我们可以看到目前东北地区的预期人口是流出的,相应的房价也会下降,而有活力、吸引人的地区房价是上升趋势；第三是城市的公共服务体系是否便利,教育、医疗等服务体系是否健全,交通是否便利；第四则是政策的影响,包括房产税的出台等政策.总之,从人的角度来说,便利性是影响房价的重要因素.
特别提示：买房有风险,投入需谨慎；文中观点,不作投资建议,据此操作,风险自担.
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