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《房地产企业资金管理内部控制问题之我见》

该文是房地产企业论文如何写跟内部控制和资金管理和房地产方面学士学位论文范文。

摘要：在日益发展的现代社会中,房地产作为社会基础建设行业,逐渐成为社会资金轮转的中坚力量.与此同时,在以往房地产企业中的粗放型管理所体现出的弊病也日益明显,人财物配置不合理,社会、环境、经济效益无法同步实现等问题亟待解决.而开发商不仅要关注国家政策等企业外部发展的必要条件,更要完善企业内部资金链,以提高企业发展的竞争力、促进资金良性循环.

关键词：房地产；资金管理内部控制；问题

一、房地产企业资金管理内部存在的问题

(一 )运营资本风险性预测不足

运营资本是房地产企业的流动资金总额,是企业投资与发展的脉络.合理进行运营资金风险预测,可以使企业极大程度上规避流动资金不足带来的经济损失.然而,在许多中小型房地产企业中,运营资本通常是通过理财公司和公司财务处进行管理,并未建立专门机构或小组进行风险预测.这就易引发内部资金断档造成房地产开发困难甚至停滞的现象.经调查,中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的 50%举债警戒线,多数企业达到75.8%,少数企业超过 80%.这些数据也表明了资金风险性预测不足或错误预测带来的财务风险.

(二 )企业内对财务杠杆依赖性过强

由于房地产经营具有其特殊性：前期

投入占比大,开发周期长,并且采取预售和分期付款等形式进行交易.前期企业负债率高,而在后期因其项目工程大,往往与外部公司进行合作或进行非标融资,企业负债率会一起记录在其合作伙伴的财务报表上,自身负债率减小,因此负债率往往不反应企业的真实情况.在负债率失真的情况下过度依赖贷款,不仅会增大企业财务风险,还会增加企业的财务压力.“高杠杆率”使得我国房地产偏离其民生属性,促使该产业向金融属性靠拢,打破了原有的从买到卖的商业结构,造成市场秩序混乱甚至加剧了企业间的无序竞争.

(三 )内部资金管理存在问题

企业内部资金是企业发展的基础.如果没有有效的资金管理与监督,内部资金周转出现问题,也势必影响到企业外部运作.目前许多企业对于资金管理的重要性有较强的意识.但是,企业管理人员在从支出上加强资金的管理,有计划的将收入资金进行再分配等方面仍有许多不足.完善资金管理监督制度、强化房地产企业人员参与成本管理的积极性显得尤为重要.让企业人员明白资金管理活动不仅是高层领导人员的责任,更是每位成员的责任.另外,资金管理不足也会造成资源浪费、开发技术含量不高等问题,企业综合实力减弱,更别提走出去与人竞争了.

二、关于房地产企业资金管理内部控制问题的建议

(一 )进行资本风险评估

企业资金风险的来源主要是分为两种.一种是市场上某些不可控因素,另一种是项目决策时决策人员的盲目性.前者具有偶然性,人们很难回避或消除,只能通过技术手段应对风险.而后者则可以通过不同方法进行防控.对于大型房地产企业,进行风险评估时可以成立专门的风险分析部门.由于客观环境条件和个人主观判断的局限,个人很难进行合理的风险预测,这也体现了房地产企业的不确定性.因此,在进行项目决策时,应通过风险评估部门对其进行专业分析,按照已有的基础数据、基本指标和项目经济效益帮助投资者做出正确的决策.当然,部门人员的能力与素质要求也应随之提高.对于中小型企业,或许没有足够的资金成立专业小组,但也应在年初做出本年内的企业事务计划表,将这一年内的融资、交易、借贷情况进行必要的财务风险分析,从而减轻负债,减小投资风险,提高决策的可靠性.

(二 )平衡杠杆率

财务杠杆,即利用企业债务来提升企业价值.财务杠杆是一把双刃剑,高风险则有高收益.若完全不使用财务杠杆,则没有损失的风险.但是在当下竞争激烈的房地产市场中,没有财务杠杆增加资金流动、盘活资金存量则很容易被淘汰出局.合理利用财务杠杆能给企业带来额外的收益,然而过度依赖杠杆效应则会给企业带来不可估量的财务风险.现如今,许多房地产开发商为了减少房屋存量而过度依赖财务杠杆,致使企业陷入债务危机.因此,财务去杠杆的重要性毋庸置疑.房地产企业自身要做到不盲目开发不盲目建设,避免产能过剩,合理利用资源,在取得杠杆利益的甜头时保持清醒的头脑,让企业以最小的风险换取最大利益.

(三 )合理进行资金管理

在资金管理中,一方面要健全资金管理内控制度,建立资金管理授权审批条例,做到每一笔资金去向都出现在财务报表中,公共资金做到透明化.某些企业为了扩大市场占有率,实行过于宽松的信用制度,收账跟不上借账的步伐,放出大量资金,一旦发生财务危机,企业运转的齿轮极易卡壳.因此,信用制度的制定也是十分必要的.缩短借款期限,定时收账,控制赊销额度,以保障企业的盈利能力.

另一方面,要从根本上减少资金浪费,必须严格把关资金开支,将所有公共银行账户列入报表,避免私人账户与公家账户混淆.在人员管理上要成立机构考核机制,将每一项资金管理任务进行量化,责任强调在每个人员身上.实施相关奖惩办法,奖优罚劣,并将每月或每个季度进行任务进度公开,确保每一笔资金流出都有负责人员,对于工作推进不力的相关人员进行追责,对于工作绩点较高,表现优秀的员工进行表彰,优先提拔重用.在发展新项目时,尽量做到早期投入,后面房产销售自给自足形成资金链.

三、结束语

总的来说,根据本文所提的几个关键点进行合理调整,预计项目发展风险,适当“去杠杆”,完善企业内部资金管理,解决房地产资金内部控制问题.点对点的逐步分析,缓解相对紧缩的资金链,建立完善的企业财务体系,以促进企业的可持续性发展.财

参考文献：

[1]刘泽芬 .房地产企业的资金管理模式与控制措施分析 [J].经营管理者, 2014（12）.

[2]陈小华 .浅析房地产资金的管理 [J].会计师,2015（01）.

(作者单位：浙江万厦房地产开发有限公司)

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