原创《王健林如何重构万达帝国版图》
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整理／骆娟
“木秀于林,风必摧之；行高于众,人必毁之.”这是王健林平常挂在嘴边的一句话.而今,这位首富正饱受着各种传言的“摧毁”. 为什么要卖掉万达广场 7月25日早间,有消息称“王健林卖掉万达广场,朱孟依接盘”,引起一阵轰动！
消息部分内容如下：
7月24日,从国家企业信用信息公示系统（江西）检索发现,南昌西湖万达广场投资有限公司投资人已由大连万达商业地产股份有限公司变更为珠江人寿保险股份有限公司.
卖掉文旅城、酒店物业后,63岁的王健林持有的“重资产”只剩下万达广场r.但今天,老王也要把它卖掉7
南昌万达广场,半个月前才正式开业,周围的路灯上还挂着诸多红色的开业条幅,一片喜庆.很多人在朝阳新城置业,是冲着“万达广场”的金字招牌.因为,王健林说过, “万达广场就是城市中心.”
无独有偶.在此之前的4月17日,万达商业持有盐城万达广场的全部股权卖给了中信信托.
这时又的信息,很难不让人产生联想——王健林是否在清盘万达广场,将万达商业下的核心资产逐一变卖？
万达集团回应称,所谓万达变卖南昌西湖万达广场纯粹是误读,这是万达广场轻资产战略的一部分,南昌西湖万达广场就是第一批轻资产项目.
知情人士透露,在整个万达商业体系内,南昌西湖万达广场和盐城万达广场本身就属于轻资产项目.这两个项目从最初规划立项时,就已经确定为轻资产项目,即当时就设计好最终不由万达持有.互为佐证的是,上述两个万达广场,于今年年中刚刚开业运营,也就是说,万达商业已经完成了它为项目提供规划设计和开发的使命.
虽然一些万达广场的业主方发生了变更,但项目的实际管理运营仍然是万达商业,这套逻辑与之前出让的文旅资产包和酒店资产包如同一辙.
近几年,伴随着公司回归A股IPO的筹备节奏,万达商业一直在进行轻资产转型.根据万达集团回应,万达广场轻资产战略早在2015年4月王健林在深交所的一次演讲中首次提出：万达到了要靠品牌赚钱的时候.所谓轻资产模式就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理.在迄今开业的205个万达广场中,有31个是轻资产项目.2017年万达集团半年报中也有明确公布,上半年新开业项目14个,轻资产万达广场9个,上半年新发展万达广场26个,万达广场全部为轻资产项曰.以后万达广场新发展项目多为轻资产项目.
此次完成工商变更的南昌西湖万达广场和盐城万达广场应该就是万达商业践行轻资产战略的“前哨”,在这两个项目接近成熟之时,万达商业推出了大规模投资和合作类万达广场计划.
此外,令人侧目的是,各地的万达广场投资公司集中进行了减资,一时间关于王健林“跑了”的各种传言闹得沸沸扬扬. 万达广场为何大幅减资 一般来说,公司减资的情形有多种,其中一种是被有关行政机关勒令减少注册资本,意思就是被工商、税务查帐后,认为严重亏损或者资金不实,必须减资.减资可以一次性偿付累积债务,并可与增派股息结合,用以弥补累积的亏损.
当然还有其它几种情形：资本过剩,即公司正常生产经营或缩小经营规模不需要现有数额的注册资本；公司注册资本逾期仍无法到位；公司虚报、虚假、抽逃注册资本经处罚后仍无法纠正等.
今年6月份,媒体披露中围银监会要求各家银行排查万达的授信和债务融资风险.有分析指出,万达广场大幅减资的原因,第一种可能性比较大.
但奇怪的是,当万达广场减资时,部分万达城的注册资本却出现了大幅度增加.
7月10日,万达发布公告要将13个文旅城的91%股权卖给融创,作价335 95亿元（后增加了143亿元）.在随后的7月11日~7月19日,这13个万达城中有6个万达城注册资本均出现了增加.
此举被看做融创收购万达城后的一次资本动作,因为增资可以调整股东结构和持股比例,也意味着流动资金的增加.如果融创收购后需要向金融机构贷款的话,其贷款额度也会相应扩大.
王健林是否会陆续卖掉万达广场,万达商业手里还剩有多少牌,又将如何冲刺回A呢？这还是一个谜,但网上已经频繁出现王健林被限制出境的各种谣言. 万达集团起诉造谣媒体 9月5日,万达集团起诉了一批制造、传播王健林被限制出境“谣言”的媒体.
为了打破谣言,近期万达频繁释放出王健林的“行程”：9月12日,在集团会见小米集团董事长雷军,9月5日在集团研究丹寨小镇的扶贫工作,8月29日在总部会见耐克全球市场总裁,8月1 8日奔赴甘肃兰州考察……
最引人瞩目的是,9月8日王健林去香港拜会前特首董建华,打破了其被限制出境的谣言.但这并未消除大众对王健林和万达的种种疑虑.这源于最近王健林诸多充满矛盾的所言和所为：王健林曾立下军令状,要让万达的净利润在2020年达到100亿美元,其中30%以上要来自海外,然而万达最近却取消了数项海外并购,称万达的主要业务仍在国内；万达商业充裕存货很多,资产负债率也在行业平均线左右,却突然抛售630多亿的资产；王健林曾经多次放言要干掉上海迪斯尼,然而他却紧急卖掉了13个文旅城；卖掉文旅城之后,相关的地方政府对万达的信任出现动摇,政府在担心万达以前的承诺还能否实现.
在质疑和是非旋涡中的王健林和万达,将会如何收拾这盘残局,重构万达商业版图7 给地方政府吃“定心丸” 在同行中,万达以在地方政府面前拥有强大的话语权而著称.
王健林自称：“万达转型做城市综合体开发以后,走到哪个城市都受欢迎.每年开工的项目,大多数来自政府的邀请,每个月邀请万达的项目有好几个,我选一选,觉得还不错就去谈一谈.” 万达谈下来的项目,一般拿地价都很低.王健林在2007年说：“万达在上海某区项目的楼面价不到1000元／平米,当地一般地价至少要3000元.我们在北京长安街西边拿的地,楼面是2400元／平米,而一街之隔的另一块地楼面价是6000元.”
当然,万达之所以得到地方政府的各种礼遇,是因为万达承诺在开发时能够给当地带来GDP增长、城市建设发展、提高就业人口、招商引资等.然而,万达此次把文旅城转让给融创,变数之大,让地方政府对其信任度有所降低.
以青岛东方影都文旅城为例.2013年9月,当青岛东方影都奠基时,王健林曾喊话,项目投资500亿元,打造拥有全球最大影视基地的综合娱乐大型项目.“东方影都的建设将提升青岛文化产业水平,提高青岛旅游档次,甚至改变青岛城市定位,使之成为世界影视文化旅游名城.”王健林承诺.
这亦是地方政府最心动之处.青岛地方政府在招商引入万达时,将近千万平方米的建筑面积,以楼面地价不足400元／平米的出让给万达.彼时,周边的房价已达8000元／平米左右.
在青岛东方影都归属融创之后,接近青岛当地政府的人士向腾讯财经表示, “虽说政府打交道的对象还是万达,但投资方已经换成融创.至少短期来说,与融创之间的信任成本比较高.”
一位接近万达集团高层的人士向腾讯财经透露,王健林最近刚刚去了趟济南,目的是安抚当地政府,给他们吃“定心丸”.
济南文旅城是万达此次出售的13个文旅城的其中一个.济南万达文体旅游城项目位于历城港沟地区,占地290公顷,建筑面积530万平方米,总投资达到630亿元人民币.
“除了济南之外,王健林接下来可能还会亲赴文旅城项目所在的各地,跟各地政府保持有积极的沟通,保证项目的顺利实施.”上述人士透露. 继续绑定政府再造文旅城 事实上,万达并不是将文旅城一卖了事.根据万达和融创的交易公告,融创房地产集团以438 44亿元收购前述13个文旅项目的91%股权,万达占着9%的股权,拥有着设计、建设、运营、管理的主导权.而且融创拿到万达的地和住宅项目之后,必须按照承诺将卖房所得的钱用于文旅项目的建设和开发.
熟悉万达业务模式的一位人士表示：“万达文旅城的售卖,并不表示王健林就此放弃文旅产业.”
事实上,在此次交易之后,万达的公司结构进行了调整,原文化集团底下的文旅业务板块,成立了万达文化旅游创意集团有限公司,级别与万达文化集团相同.
在出售13文旅城之后,8月18日,王健林奔赴甘肃,跟当地政府签订协议,计划在甘肃建文旅城.
文旅是王健林的心头好,也是万达文化产业的重头戏,事买上,万达文化旗下的诸多业务,如、儿童中心、主题乐园等大消费领域的产业,都需要有文旅城这个载体.
王健林在这方面倾注了大量的心血,为了一个细节的创意,公司可能要开上很多次会.用王健林的话说,有时候“很烦”,但是为了中国文化的崛起,为了万达从地产到文化的转型,他必须要啃下这块硬骨头.
因此,万达不仅不会放弃文旅城,而且还要大建特建文旅城.
据融创中国董事局主席孙宏斌表示,未来万达和融创还要合作开发7个文旅城项目.
钱从哪里来
在万达宣布将13个文旅城和77家酒店出售之后,外界猜测是万达的资金链紧张.
因为,该笔交易谈判迅速,让利颇多,以至于富力联席董事长李思廉在发布会之后的私人聚会场合还感叹这笔买卖做得太赚了.而融创董事局主席孙宏斌一直在多个场合念着老王的好,力挺王健林这位老大哥.
在万达融创富力三方发布会上,王健林算了一笔账：万达商业贷款加债券近2000亿,共计约17 00亿,销售物业存货13 00亿,全部卖掉也可以收回几百亿.
其实,万达不差钱.8月底万达商业的财报也印证了王健林的话.
截至6月底,万达商业账上趴着1378 88亿货币资金,销售物业存货达1702 6亿元.
从流来看,截至6月30日,万达商业经营活动流净额115 96亿元,投资活动流净额-152 59亿元,筹资活动流净额392 74.
也就是说万达商业经营活动的流不足以覆盖投资活动花出去的钱,需要通过筹资活动来弥补.
近期,万达的负债上涨得有点快.财报显示,同期万达长期借款1551 2亿元,同比上涨31 16%；应付债券945 46亿元,同比上涨15.670Ao其中,万达商业2016年就累计发行债券490亿元.
不过2017年万达商业融资就缓下来了,当年万达没有发行一期公司债,中期票据在6月1日发行了第三期后未见续发.
然而,如果通过发债、银行贷款形成的筹资流断裂,则万达自己挣的钱将不够让万达肆意进行投资并购.
最近,万达的海外并购有所收敛.
10亿美元收购美国迪克·制作公司( Dick Clark PYoductlons)的交易以失败告终.伦敦九榆树广场( Nine Elms Square)也被富力和中渝置地截胡.
王健林表示： “积极响应国家号召,我们决定把主要投资放在国内.”
王健林是个大忙人,身边的工作人员已经记不得上次董事长正式休假是什么时候了.在百忙之中,王健林还是挤出时间来看书.他每年要看几本书,一年一度,他会给公司员工推荐一本书,还要让员工看完之后写不少于100字的读书笔记,然后组织读这本书的读书竞赛、演讲竞赛,评选出一二三等奖,进行表彰.
《论语》是王健林推荐给员工读的书之一．他本人也多次在演讲和讲话中引用《论语》中的话.《论语·子路》中孔子说过一句话：“不得中行而与之,必也狂狷乎,狂者进取,狷者有所不为也
（资料来源：搜狐财经和巨丰财经）
万达论文参考资料：
此文汇总:此文为适合不知如何写王健林和万达帝国版图和重构方面的万达专业大学硕士和本科毕业论文以及关于万达论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料。
