原创《营改增后房地产开发企业增值税的会计处理问题》
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前言
房地产行业是我国国民经济发展的重要支柱之一,因此,在经济发展中,房地产行业一直都受到高度的重视,而增值税作为“营改增”后房地产开发企业所面临的新型问题,企业必须组织相应的人员对其学习和深入了解,才能是企业的发展适应时代的需求.由于“营改增”政策的实施使房地产开发企业的增值税会计处理发生了很大程度的变化,而针对这个政策提出的明确项目管理要求,增值税税率已经从原来的百分之五增加到了百分之十一.面对“营改增”政策下的房地产增值税会计处理问题,企业只有加以重视和改善,才能保证自身的长久发展.
一、房地产开发企业实施“营改增”的必要性
一方面,建设周期较长是房地产开发企业最长面临的问题.其次,由于受到项目策划、相关工程的设计和实施、以及报批和审核制度等方面因素的影响,会导致房地产开发企业在经营方面的流程变得十分复杂.而由于这些方面的影响,使得房地产开发企业的税负大大增加.我国的第一大税种就是增值税,并且国家已制定相关的法律来规范.因此,“营改增”政策的实施就有了明确的法律作为铺垫.“营改增”政策实施对于房地产开发企业具有较大的促进作用,它不仅有利于房地产开发企业降低自身的税负,更能大大提高企业自身的经营效率.
另一方面,由于房地产开发企业的整个运营过程中需要的资金投入量较大,致使企业的资金负担相对严重,而随着社会经济的不断发展,在目前我国的税制结构中,房地产开发企业实施“营改增”政策,能够使企业内部的经济结构得到更好的优化配置,同时更能进一步促进我国财税制度的长远发展.就目前市场环境来看,任何一个企业都想在激烈的竞争中求得生存,只有实施“营改增”政策,才能使企业的核心竞争力得到提升.
二、“营改增”后房地产行业的会计处理中遇到的问题
首先,由于增值税的税务处理过程较为复杂,使得房地产开发企业在进行会计处理时,增加了核算难度以及税务处理的难度.如果不严格执行增值税的相关规定,将会给企业带来一定的经济损失.
其次,由于房地产开发成本涉及的类型较为灵活,使其很难用简单的方式来进行税收比例计算.因此,多种成本进项税率导致房地产开发企业的成本数据变化较大,使税收的测算面临较大的难题.
再次,由于实施“营改增”政策后,房地产的实际增值税额在一定程度上都取决于进项税额的取得和抵扣情况,但由于增值税过程的管理较为严格,使得企业必须提高财务人员的相关工作水平,才能使其较大程度的规避存在的风险.此外,在“营改增”政策实施之后,由于企业对可抵扣的增值税需求量更大,这在很大程度上对企业增强税收筹划意识和能力提出了更高层次的要求.
最后,由于“营改增”政策实施让房地产开发企业在税负体制下受到了行业上不同方面的管理和限制,企业无法拿到全部的成本项目增值税.此外,由于企业的成本和收入核算方式与之前的有所不同,会导致企业的财务报告以实际财务状况数据出现较大的差距.
三、“营改增”后房地产开发企业增值税的会计处理建议
( 一) 明确土地增值税的会计处理
在房地产开发企业进行会计核算和税务处理时,土地增值税的会计处理在其中占有重要地位.由于房地产行业具备特殊性,必须根据我国税法的相关规定,按照一定比例来征收土地增值税,实施“营改增”政策后,房地产开发企业土地增值税的会计处理内容,主要有以下几个方面：首先,企业在收取了预售收入之后,必须按照相关的税法规定来缴纳土地增值税.其次,房地产开发企业的项目施工完成之后,如果满足了收入的条件,必须按照税法来算清土地增值税,清算的内容包含当期结算的收入以及成本等方面.最后,企业相关项目施工完成之后,如果验收合格,在办理土地增值税款时必须要调整最初估计的土地增值税费,确定清算金额.
( 二) 明确房地产开发企业的增值税内容
房地产开发企业的增值税主要包括“应交增值税”和“未交增值税”两种类型.设置具体的账户,应有以下几点：
首先,进项税额.在记录房地产开发企业纳税人进行物资的购买等方面时,企业允许其进项抵扣.其次,减免税款.在初次购税控系统设备时使用的费用以及相应的技术维护费用时,房地产开发企业可以全额抵减.再次,进项税额转入.由于在房地产开发企业中,会计核算在进行企业福利、免税时,按照规定不得进行抵扣,因此企业可以将用于出租的销售项目等,在进行改变用途之后,用来抵扣进项税额.最后,具体账户设置还包括：已交税金、销项税额抵减、出口抵内销应缴税额、销项税额、出口退税、进项税额转出、简易计税.
( 三) 简化企业会计管理工作流程
为了适应“营改增”政策的实施,每一个企业都必须改变传统的工作模式,根据自身的实际情况,将工作流程进行相应的简化和处理.对于房地产开发企业来说,为了适应“营改增”的政策,必须与现代税收制度相结合,摒弃传统的工作模式,对即将面临的风险进行有效地评估并采取相应的措施加以规避,能够有效地降低自身的税收负担,更能够最大程度的抑制收税不公平现象的产生.由此可见,房地产开发企业的会计部门必须增强对会计信息工作的认知,采取相应的措施,对企业的财务数据明细进行分析和处理,才能保证每一个会计工作人员都能让自己全身心的投入在企业布置的任务之中,从而保证整个会计部门在企业的结构优化中起到不可缺失的作用.此外,房地产开发企业相关会计部门应该结合自身的实际情况,制定简便而科学的会计工作流程,完善自身的财务管理制度,对相应的人员进行责任意识培养,最大程度地促进企业会计制度的发展.
( 四) 提高房地产开发企业各方面的管理能力
房地产开发企业在实施“营改增”政策后,相应的会计核算以及其他方面的财务管理都会受到很大程度的影响,因此,只有提高房地产开发企业的财务管理水平,才能使其更好更快的适应增值税会计处理问题.具体来说,企业可以针对相应的会计专业人员进行专业知识培训,使财务管理人员对会计管理方面的知识更进一步的了解,从而能够有效地增强财务人员对“营改增”后企业增值税会计处理问题的重视.此外,企业还可以通过“营改增”后增值税的改变而对税收进行有效地核算,并结合自身的实际情况作出筹划,保证企业的不同税率能够进行分类处理和核算,从而提高房地产开发企业各方面的管理能力.
( 五) 选择合理的纳税人来降低企业的税负
国家政策规定的五百万元以下的企业或个人团体属于小规模的纳税人,这些都是为了使企业能够更好更快的适应“营改增”政策,并得以顺利的实施.如果国家对五百万元以下的企业和个人团体进行税收时,其销售额超过国家规定,就必须让纳税人进行申请,但如果纳税的企业具备的纳税规模较小,就可以根据房地产开发企业自身的实际情况,采取对小规模纳税人的业务进行增加的方式.由此可见,选择合理的纳税人是保证房地产开发企业降低自身税负的重要前提.
综上所述,房地产行业一直以来都是我国的支柱产业,其在经济发展过程中一直备受社会各界人士的重视.“营改增”政策的实施能够有效地促进房地产开发企业对内部进行结构的改善,从而也能推动我国相应税收制度的改革政策得以顺利实施.实施“营改增”政策后,房地产开发企业的税负得到了明显的降低.同时,在全国各地的房地产开发企业试点中,员工们的工作积极性也得到了很大的提高,更有效地促进了企业税负朝着合理化的方向发展.从上述结果来看,虽然我国目前在实施“营改增”政策之后,房地产开发企业的增值税会计处理问题依旧存在着许多难点,但只要其明确“营改增”对企业自身长远发展的必要性,并重视增值税会计处理对企业发展的影响,同时,深化“营改增”政策在房地产开发企业中的具体实施措施,并完善房地产开发企业相应的财务管理制度,才能进一步促进房地产开发企业在不断的竞争中依旧保持全面发展的实力.
房地产开发论文参考资料：
概括总结,该文是一篇关于增值税和会计处理问题和房地产方面的相关大学硕士和房地产开发本科毕业论文以及相关房地产开发论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。
