原创《直面难题注重解题方法》
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住宅物业管理关系到每个居民的切身利益,是市民安居乐业、社会和谐稳定的重要基石,是重大的民生民心工程,历来广受社会关注.
为规范本市物业管理活动,1997年5月,市人大常委会审议通过了《上海市居住物业管理条例》.2004年8月,根据新出台的国务院《物业管理条例》,常委会废旧立新,审议通过了《上海市住宅物业管理规定》（以下简称规定）.2010年12月,又在物权法对业主大会表决、物业使用等内容作了新的规定以及本市物业管理体制调整、部分管理职责开始下沉到街镇的背景下,结合本市实际情况对规定作了全面修订.修订后的规定施行7年多来,对规范本市住宅物业管理、维护业主和物业服务企业的合法权益、促进业主自治、提升物业服务水平等起到了积极作用.
目前,全市16个区、200多个街镇均建立了住宅小区综合管理联席会议,初步形成了以社区党建为引领,居委会、业委会、物业服务企业共同参与的“三驾马车”治理架构.同时,市政府有关部门还制定了《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》等文件,修订了住宅小区《管理规约》《业主大会议事规则》等示范文本,进一步培育业主自我管理意识,规范物业管理的各项运作程序.截至2017年底,全市住宅小区总数12937个,总建筑面积约7.34亿平方米,其中9074个小区成立了业主大会,占符合成立条件住宅小区总数的94.2%.全市从事住宅小区物业服务的企业1738家,协助创建市文明小区1814个.
但是,随着经济社会的快速发展,住宅小区出现一些新情况、新矛盾,法规实施中也碰到了不少难点问题,近年来,社会各方面关于修改法规的呼声日益集中.2016年,市人大常委会对规定贯彻实施情况开展了执法检查,并同步推进立法调研.为了更有利于问题聚焦、审议聚焦,运用有限的立法资源集中解决一批比较突出的重点难点问题,提高物业管理整体水平,提升人民群众的满意度,在上位法没有作出重大调整、法律制度背景没有发生重大改变的情况下,本次法规修改以修正案的方式进行.2018年7月25日,市十五届人大常委会第五次会议对《上海市住宅物业管理规定修正案（草案）》（以下简称修正案（草案））进行了审议.修正案（草案）共有四十二条,主要回应以下几方面的需要：
一、回应执法检查,物业管理难题.2016年市人大常委会的执法检查确定检查主要内容为四方面：业主大会和业主委员会成立、换届、运作及政府有关部门履职情况；专项维修资金归集、管理、使用和监管情况；物业服务企业运作和行业监管情况；住宅小区综合治理相关情况等.
修正案（草案）聚焦执法检查中发现的问题,提出了有针对性的解决方案.如,针对面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题,修正案（草案）明确1万平方米以下的小区,业委会人数下限从5人调整为3人,着眼解决小型小区业委会成立难问题；增加了与物业服务企业存在利害关系的业主不得担任业委会委员的规定,完善担任业委会委员的条件；将培训记录作为业委会备案要件,建立业委会培训制度；细化业委会的换届改选、补选、会议制度,确保业委会能够正常运转等.
针对公共收益制度问题,修正案（草案）要求利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的,必须经业主大会或者相关业主同意；还明确公共收益应当定期补充专项维修资金,单独列账,并规定公共收益的收支应当审价、审计；同时对违法挪用的情形设定了罚则.针对专项维修资金续筹难与紧急维修列支难的问题,修正案（草案）对外墙脱落、电梯故障等紧急维修情况下专项维修资金列支渠道不畅问题,在原有规定基础上作了完善；对业主大会未在九十日内作出续筹决定的,拟规定采用分期交纳筹集方式等.
针对缓解小区停车矛盾,修正案（草案）从公平分配停车资源角度出发,规定停车位少于或者等于房屋套数的,一户只能购买一个车位；同时还规定由街镇牵头,组织小区周边的商业、道路停车资源实现错时利用.
二、回应加强社会治理基层建设的需要,明晰条块管理职责,建立完善小区治理架构.为顺应管理职责重心下沉的趋势,修正案（草案）明确街镇作为物业管理的第一线,赋予其指导、监督业主大会和业委会建设,监督日常物业服务,督促业主依法使用和维护物业设施等方面的职责；同时也明确房管部门在监督物业服务企业及从业人员、归集使用专项维修资金、指导协助街镇依法履职等方面的职责.
此外,修正案（草案）还规定房管办作为街镇设立的房屋管理事务机构,代表街镇承担具体管理事务.同时,根据《关于进一步创新社会治理加强基层建设的意见》《2018年上海市创新社会治理加强基层建设工作要点》的要求,修正案（草案）在总则部分就社区党建引领作了原则性规定,明确“党建引领、三方参与”的治理架构,并对居（村）委会所承担的物业管理相关职责作了进一步细化,理顺居委会、业委会、物业服务企业三者关系,制定并落实党建引领业委会建设的相关意见,加强对业委会运作的指导和监督.
三、回应行政审批改革的需要,转变行业管理方式.2017年,国务院行政审批制度改革,取消了物业服务资质认定和物业管理人员职业资格认定,国家发改委放开了物业服务收费和停车收费.
本次修改着眼于创新建立管理制度体系,着力事中事后监管,完善标准规范,优化市场环境.如,国家放开小区停车后,开发商大幅提高产权车位租赁.修正案（草案）从源头入手,规定前期物业服务合同中应当对产权车位的租赁予以约定.业主大会成立前,收费标准不得擅自调整；业主大会成立后,需要调整的,应当向区房管部门备案.
此外,修正案（草案）要求市物业管理行业协会发布停车收费标准的监测信息,供业主和开发商参考.又如,国家发改委于2014年12月发文,放开了非保障性住宅小区的物业服务收费,实行市场调节价.但由于缺乏可供参考的物业服务标准和信息,导致业主和物业服务企业协商困难.因此,修正案（草案）明确市房管部门应当定期发布住宅小区物业服务标准和定额；同时要求物业管理行业协会定期发布物业服务监测信息,供业主和物业服务企业在协商时参考.此外,根据国家要求,修正案（草案）对物业服务企业资质、物业服务项目经理资格以及物业保修金作了相应删除.
审议意见认为修正案（草案）立足解决实践中的突出矛盾,进一步增强法规的操作性,对原有规定作了优化和细化,较好地回应了社会的期盼和常委会执法检查提出的主要问题,同时也认为修正案（草案）部分条款需要补充、完善.
如在住宅小区公共安全方面,审议意见认为公共安全是加强住宅物业管理的一个重要方面,也是基本底线,应当在法规中进一步凸显,建议业主的义务中增加应遵守公共安全方面的规章制度的相关规定,停车位的使用管理中增加不得占用安全通道的相关规定.在住宅小区生活垃圾分类方面,审议意见认为目前本市正在大力推进生活垃圾分类及地方立法工作,建议对业主、物业服务企业和自治组织等各类主体在生活垃圾分类中的责任作出相应规定,作好与本市生活垃圾管理立法的衔接工作.在发挥专业服务机构作用方面,认为业委会的有些工作比较专业,而政府的行政指导很难作到全天候、全覆盖,因此,发挥好市场化的专业服务机构的作用非常重要.实践中,不少区通过培育和引导专业社会服务组织为业委会换届改选和物业日常管理等方面提供专业服务,收到了非常积极的成效,建议鼓励和引导专业服务机构参与住宅小区物业管理.
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