原创《新形势下的国内房地产战略环境分析》
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[摘 要]我国房地产行业经历十余年黄金发展期,现在已经进入“两低三高”的行业发展新时期.具体表现为：市场增速趋缓、行业平均利润变薄、行业集中度提高、企业综合运营能力和战略创新升级要求提高.因此,文章希望通过宏观环境PEST分析和房地产行业环境特点提炼,对地产企业发展提供一点借鉴.
[关键词]新形势；国内、房地产、战略环境、分析
[ DOI] 10. 13939/j. cnki. zgsc. 2018. 17. 059
1 国家宏观环境分析
从政策、经济、社会和技术四个层面,对国家宏观环境进行PEST分析,结果显示为政策稳健、经济稳增、社会助推、技术升级,整体有利于房地产行业长期发展.具体分析如下内容.
第一,政策方面,因城施策、建立长效机制是主基调.房地产市场城市分化明显.住建部、国土部多次会议中明确提出“因城施策”,热点一、二线城市强调限购限贷,抑制房价上涨过快,库存较大三、四线城市倡导积极去化政策,加大库存去化力度.预计一、二线城市政策调控短期内将持续,三、四线城市由于人口不断流出市场繁荣将难以持续.
第二,经济方面,动力转换经济处于中高速增长阶段.我国经济从高速增长进入提质增效新阶段,由投资驱动向消费驱动转变．带来经济格局深刻变化.近年来,我国经济增长速度逐步放缓,增速从2010年前的10010降低至2016年的6.7%,全国经济告别高速增长阶段,进入结构调整、提质增效时期.伴随人均居民收入提升,消费支出对经济增长的拉动正逐步超过投资拉动,2015年消费支出占GDP比重超过50%,2016年消费支出对GDP的贡献达到64.6%．接近发达国家水平.
第三,社会方面,城镇化及消费升级带动地产需求增长.新型城镇化、家庭小型化、消费结构变化等因素为房企的区域布局调整、产品组合升级带来新机遇.城镇化率持续提升将为房地产行业市场提供强力需求支撑,2016年我国城镇化率达到57. 4%.、国务院印发的《国家新型城镇化规划》报告指出,截至2020年,我国城镇化率将达到60%,全国新增城镇人口将达到l亿人.据公报统计,“十三五”期间,排名前36大城市新增城镇人口将达到4200万人,占同期新增城镇人口约60%,核心城市将成为地产主战场.同时,在城镇人口总量增加基础上,由于我国家庭人均人口数逐年下降,从1982年4.4人／每户降低到2014年3. 02人／户,家庭分化导致城镇居民户数增加,将迸一步带动城镇购房需求.伴随消费升级,住房、养老、旅游等产业将面临新的发展机遇．2014·2016年,城镇居民用于医疗、教育、娱乐、旅游、交通等服务性消费的支出占比由35. 7%上升到41%,居住支出同时上升一个百分点,直接带动地产相关消费.
第四,技术方面,新技术冲击传统建设开发模式.住宅产业化、科技化、绿色化趋势明显,信息化技术应用等可能在远期颠覆行业传统发展模式.北京、上海、深圳、沈阳等城市陆续推进住宅产业化政策落地.装配式、绿色科技与环保建筑已成为万科等标杆房企寻求降低成本、加快进度与提升品质,实现差异化竞争的重要抓手.伴随互联网技术应用普及,智慧城市、智慧社区、智慧家居成为新一轮投资热点.
2房地产行业环境分析
从收入利润、市场份额、扩张方式、发展手段、业态细分等方面分析研究,显示行业环境存在以下特点.
第一,商品房增幅趋缓,行业利润率总体走低.2013年以来,全国平均房价保持7%中速增长,但行业利润率由2010年之前14%逐渐降至2016年度10%左右.从房地产行业发展的小周期来看,2016年下半年全国主要城市限购,行业进入小周期的平稳发展阶段.全国热点城市陆续开始限购、限贷,热点一、二线城市房地产市场发展速度放缓,三、四线城市由于库存较大,政策相对积极,市场表现较好,但是缺乏长期人口支撑,市场将波动下行.
第二,市场总量稳中有升,改善型产品市场份额增加.相比2015年,2016年全国商品住宅销售面积、销售额增速分别为22. 4%、36. 2%,销售规模创历史新高.预计“十三五”期间,住宅销售面积年复合增长率接近5010；结合居民收入年均8%~ 9%的增幅对形成的支撑作用,预计至2020年,住宅市场总销售额可望达到15万亿元以上,年复合增长率将达到14qo.市场需求结构方面,从中长期内随着消费者收入水平提高及人口年龄结构变化,预计改善性需求比例将加速提升,我国的二次置业需求增速将高于首次置业.
第三,合作并购成为房企资源获取、区域扩张的重要方式.2016年整体表现为“合作并购年”.以恒大、碧桂园为代表的标杆企业,通过收并购增加自身可售货值,实现规模快速壮大；以绿地、恒大为代表的标杆企业股权收购银行、保险公司获取金融牌照,布局金融业务,完善产业链条：以融创为代表房企通过收并购项目,实现快速布局.
第四,行业竞争激化,战略转型升级成为地产企业持续发展的必要手段.我国房地产行业不断发展成熟,市场参与者以规模领先房企和具备资源优势的国有房企为主.2016年TOP50房地产企业销售额市场占有率达到35.3%, TOP20和TOP10房地产企业则分别达到了25. 2%、18. 7%.面对行业整体利润空间下降,标杆房企纷纷向轻资产化、金融化、服务化方向转型,以寻求新业务增长点及协同价值点.
第五,商业地产存在结构性机会.地产商业模式已从开发主动转向开发持有并重.预计未来十年商业地产投资增速将维持在15%~20%的较高水平.大型住宅房企纷纷加大商业地产比重,根据万科、华润等标杆房企规划,未来三年到五年,非住宅类规划投资占比将到达20%一30%,华润、绿地甚至将达到40%；以华润、保利、绿地、金地为代表的传统地产开发企业将加大商业投资占比,预计“十三五”期内逐步达到40%的权重.竞争之下,持有资产运用可能面临资金短缺风险,直接导致项目烂尾或停业.市场数据表明,从2011年开始商业地产项目并购案例逐步走高,有实力的商业地产开发商兼运营商将重点拓展商业管理服务输出．获取高额利润.
第六,养老地产、旅游地产、文体产业消费升级需求产品将渐次进入发展高峰期.养老产业后市可期：截至2020年,我国老龄人口预计达到2. 43亿人,2025年预计达到3亿人,未来10年内养老产业市场将超过万亿元规模；旅游已成为国民刚需,旅游地产前景可观.“十三五”期间,随着政策支撑、项目服务和品质提升、消费金融体系完善以及险资等资本推动等因素,预计健康养老、文化旅游等综合开发型项目存在机会.
3对房地产企业的启示
在宏观环境稳健、行业竞争加剧的新阶段,房地产企业应时刻关注机遇和挑战.一是抓住机遇：从宏观层面分析,城镇化率提升、人口聚集趋势将提升核心城市的建设开发需求：从行业层面分析,行业专业化、金融化、服务化趋势明显,以养老、旅游、文体为代表的细分市场进入快速发展期,具备潜在产业协同可能性.二是正面挑战：从宏观层面分析,地产政策调控、银根收紧、融资成本上升,带来市场下行压力：从行业层面分析,传统地产领域处于红海竞争状态,马太效应明显,行业出清压力加大,中小企业生存压力增大.
环境分析论文参考资料：
总结，上述文章是关于环境分析方面的大学硕士和本科毕业论文以及房地产和新形势和战略相关环境分析论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。
