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《二手房交易风险与公证风险防范作用》

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浅析二手房交易风险及公证风险防范作用

付　波

（云南省昆明市东信公证处,云南　昆明　654100）

摘　要：随着我国经济的不断发展和二手房交易政策的不断放开,二手房交易市场变得越来越红火.但由于相应的法规建设并不完善,实际操作经验的积累也不够,在交易过程中的风险不容小视,为了有效规避该风险,可以有效发挥出公证的风险防范作用.为此,我将要在文章中对二手房交易风险及公证风险防范作用进行分析,希望对促进我国二手房交易市场的发展,可以起到促进作用.

关键词：二手房交易风险；公证风险防范；作用

着国家各项政策引导的逐渐出台和二手房房价的不断攀升,二手房交易市场变得越来越火爆,预计未来一段时间内市场会不断增长.但由于目前各种法规的建设还并不完善,导致在交易过程中的风险往往较多.作为预防纠纷产生的一项制度,公证应该在二手房交易的过程中,最大程度降低交易过程中出现风险的可能.

一、二手房交易中面临的风险

只要是经过一首买卖之后在行上市的房屋都可以成为二手房,目前其在实际的交易过程中,不仅交易本身存在着一定的风险,在交易的过程中也容易出现风险.

二手房本身的风险.由于二手房已经交易过一次,其和房屋的原主人建立了比较复杂的关系,这导致二手房的信息往往比较复杂,这是二手房风险存在的根源.其主要存在以下的风险：（1）二手房的产权是否明确.目前,房屋的产权分为共有和单独所有,如果属于共同所有,就必须要征得所有共有产权人的同意,目前很多房产都属于夫妻共同所有,在房屋买卖的过程中,必须要征得夫妻双方的同意才可以买卖.如果没有经过所有房屋产权人的同意就进行房屋交易,其情况往往会比较复杂.（2）二手房是否符合转让的条件.不符合转让的条件有如下的几项：经济适用房.我国对经济住房的交易有着严格的要求,产权人在取得房地产产权五年后,才允许进行房屋的出售,如果没有超过五年就进行出售,国家会视为不合法的,国家将不予承认.待拆迁房屋.我国对待拆迁房屋有着十分明确的规定,待拆迁房屋是禁止出售的,无法正常办理过户手续.人民法院会在诉讼的过程中,依法对被执行财产进行查封,被执行人已经被剥夺了处置这份财产的权利,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任.（3）二手房的是否合理.当前房地产的波动变化往往比较剧烈,这给二手房的定价造成了非常大的困难,如果个人获得信息的能力较弱,就可能丧失对的准确估计,在谈判中会处于比较劣质的地位.

在交易过程中存在的风险.一、交易人的身份信息是否真实,由于当前的现象比较严重,交易人由于识别能力有限,往往很难对风险进行有效的识别.二、卖方违反买卖合同的风险.在二手房买卖的过程中,卖方可能出现一房多卖、已经签订卖方合同又反悔、卖方在卖出房屋后不按照合同约定进行腾房.三、买方违反买卖合同的风险.买方是二手房交易过程中的主动方,其最大的义务就是按合同要求进行交款买房,如果买方逾期付款、反悔不买和拖延收房就会给卖方带来非常大的麻烦.

二、公正对二手房交易的风险防范作用

为了让公正在二手房交易风险规避中充分发挥出作用,其应该提供一下的几种服务.（1）对二手房合同文件进行公正,在提供该服务的过程中,应该就双方的意见在合同上达成一致,对二手房的产权、性质和估价进行审查.目前房地产交易的各种防伪技术非常高,其应该利用对应的仿冒识别设备对各种的真假情况进行识别.由于二手房交易要涉及非常多的法律环节,公证服务人员应该具备相应的法律知识,保证整个交易过程的合法性.（2）二手房登记手续.二手房的过户登记手续往往比较繁琐,经常不能一次性将程序办妥.如果是公证处的当事人与房屋管理部分进行沟通,往往可以大大提升交易的效率和可靠性.作为二手房买卖公证的配套服务,当事人所领取的不再仅仅是一个公证书,而是可以直接获得登记之后的权属证书或权利证明以及税费票据.（3）为买方办理买房贷款服务提供帮助.帮助其解决在房产买卖办理当中遇到的各种问题.房屋的所有人经常会很难找到合适的银行贷款途径.公证处可以凭借其所累积的客户资源,在当事人和银行之间扮演一个居间的角色,为二手房低压贷款的双方提供更强的风险抵抗能力.通过这些服务的开展,可以有效减少在二手房交易中所产生的各种风险,还可以有效在两方之间进行调解,化解双方的矛盾.

三、结语

随着人们生活水平的不断提高,二手房交易变得越来越红火,由于当前二手房交易的各项法规并不是很完善,这造成二手房交易过程中的各种风险较多,为了有效减少这些风险,可以采用二手房交易公证的方法,通过公证处提供的各种公证服务,来提高交易中的安全性.

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作者简介：付波（1962- ）,男,汉族,云南宣威人,法学本科,云南省昆明市东信公证处主任公证员,研究方向：研究及办理国内公证.

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