原创《北京房价持续走高与未来房价可能下跌的因素》
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文/ 张丽娜、闫安 北京维拓时代建筑设计股份有限公司 北京 100025
【摘 要】房地产作为近20 年来最耳熟能详的词语,其热度一直有增无减,作为支撑中国经济的主要产业,房地产业走过了漫长了辉煌历程.本文就2000 年以后北京房地产业的飞速发展,在政府的强有力调控下房价仍高居不下的现实问题,展开分析和论述.分析北京房地产的发展趋势,并就稳定房地产市场提出一些建议.
【关键词】北京房地产；发展趋势
房地产业带动的其他产业众多,极大的刺激了社会消费,成为近些年来北京的支柱性产业,从2000 年开始,北京的房地产市场由不被大家追捧到受到全民关注,仅仅几年时间就出现了井喷式发展,遍地的楼房如雨后春笋般出现,起初大众的认识还仅限于自助型需求,房价也处于较低水平,经过几年的发展到2007 年,越来越多的人认识到房地产带来的巨大经济利益,于是投资投机占领了房地产市场的半壁江山.低买高卖成了很多人爆发的手段,政府的调控随之而来,通过各种限购,提高利率等措施让失控的房价稍微稳定一些,经过几个回合的限购调控,北京的房价仍保持稳步增长,给普通刚需用户带来了极大的经济压力,目前北京的房地产市场除了调控外,更需要提出未来的房产交易租售政策,政府大力度解决居民住房问题成为根本性措施.
1.北京房价居高不下的根本原因
1.1 供需关系很长一段时间里严重失衡.众所周知,北京是全国的政治、经济、文化中心,地理位置优越,人文气息浓厚,因此吸引了全国各地乃至世界各地的人来北京就业,北京高校众多,尤其是名校众多,有学识有气魄的年轻人毕业后都愿意留下北京工作,这样就大大的提高了北京房地产的需要,北京房地产长期处于需求大于供给的状态,这是北京房地产市场火爆多年的主要原因.
1.2 地价的逐年升高,开发商的开发成本增加,直接导致房价的增高.土地是不可再生资源,市区用地的锐减导致市区房价不可能下降,人力和物资成本增加,种种因素的作用决定了房价持续上涨.
1.3 中介和开发商的炒作.在开发商和地产中介的合力炒作下,人们对房地产的估计只停留在持续上涨,买涨不买跌的心理占有主导地位,导致很多项目一开盘就被哄抢,抢房成为买房的常态,
1.4 投资投机心理的驱使,在房地产火爆初期,低价买进的购房者,经过几年的时间房价翻倍,房地产市场给人们释放的信号是买房稳赚不赔,比其他任何投资都保值且收益高,近年来,银行存款利率较低、股市低迷、债市盘小,在这种情况下,消费者开始在转变投资渠道,尤其是地产人员对房屋保值升值大肆渲染,使大批消费者购房投资意识不断增强,认为房地产是很有前景的投资渠道,从而使大量的资金涌入房地产市场,转变成房地产开发资金,成为企业最主要的资金来源.
1.5 银行信贷扩张.中国外汇储备快速增长,基础货币增加.进而货币供给增加,货币供给的增加,主要通过商业银行发放出去.由于对房地产贷款风险相对较小,收益较大,商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产投资者和居民,导致商品房不断上涨,出现房地产虚假繁荣.又由于我国目前实际上还属于固定汇率制度,在此制度下,外汇储备不断增长将使本国货币出现升值或升值预期吸引大量外资流入,为了保持币值稳定,货币当局将不得不被动买进外币同时放出本国货币,即大幅度增加了流动性.银行信贷资金大量进入房地产领域,致使房地产上涨和出现泡沫.
1.6 复合型楼盘兴起拉升房价.所谓复合型楼盘,就是由商铺、住宅、写字楼、产权式酒店、公寓等多物业形态中的两种或两种以上的物业形态组合成的楼盘.近年来,复合型楼盘日益增多.复合型楼盘在一定程度上可以看作是一座浓缩的“城市”,由此可以想见其功能的齐全与生活的便利.但是,综合价位与普通楼盘相比要高出许多.房价上涨与复合型楼盘的兴起也有着紧密相连的关系.
2.未来房价可能下跌的因素
2.1 房地产市场终究属于经济行为,消费者是经济行为的主体,房价的高低终究要有消费者的消费能力去承接.如此之高的房价,如此之快的上涨速度,不但严重超出了有消费需求的消费者的承载能力,也必然会严重透支房价的未来上涨空间,透支房地产市场的未来需求当房价超过市场上属于有效需求对象的主要消费群的承载能力之后,房价必然会在市场自身规律的主导下逆行而降.
2.2 发达国家的次贷危机对我国房地产经济的影响
迪拜堪称是世界“经济发动机”,走的是一条大举借债投资开发房地产和旅游业的路子.美国在2007 年爆发房地产次贷危机,2008 年引发金融危机.再往前追溯,日本神话的破灭以及香港地区经济几次起伏都是房地产泡沫的原因.迪拜危机给中国经济最大警示就是,决不能重蹈其他国家过分依赖房地产拉动经济的覆辙.在我国应对金融危机的过程当中,房地产投资无形中扮演了主导角色.
2.3 政策因素
房产市场的持续升温,对社会造成的不良影响是拉大了贫富差距,有资产的人可以通过买房投资获得更多的经济效益,没资产的人一直停留在租房阶段,买房变得遥不可及,温家宝总理2009 年11 月28 日在上海考察时指出要抑制投资性购房,释放出政府将展开新一轮房地产调控信号.到12 月14 日,国务院出台“新国四条”,决定要抑制投资投机性购房,明确要遏制房价过快上涨,拉开新一轮房地产调控的大幕.
2016 年12 月中旬,经济工作会议提出,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,要求回归住房居住属性.2016 年12 月21 日下午,总书记在第十四次会议上进一步指出,“要准确把握住房的居住属性”.
不难看出,或受迪拜危机爆发、迪拜房地产泡沫破灭的警示,政府已经决定向高房价开刀,陆续密集地出台系列房地产调控招数,强力打击房地产市场中猖獗的投资投机性购房行为,以遏制房价非正常上涨.
2.4 京津冀的协同发展使北京的非首都功能大量的输入到北京周边,既带动了北京周边的发展也极大的减轻了北京的人口负荷和房价压力,最新出台的北京未来城市规划已经把京津冀一体化列入发展日程,人口增长和产业集中带来的环境污染也是趋势房价平稳甚至下降的因素,2.5 政府的调控手段收效显著,党和国家正大力建设低价租房,解决了一部分人的住房问题,会有效的降温房地产市场,大家有房住了,对买房的需求不再那么狂热,市场会逐渐变得理智和平稳.相信房价在政府的大力调控下,会变得平稳甚至下降,让更多的人有房住,同时遏制炒房,使房子的供给解决的是住房问题,而不是让更多的人通过买房投资投机,形成市场的良性发展.
总之,房地产业既是国民经济发展的重要产业,更是支持民生的重要产业；房地产安全直接关系着金融安全和宏观经济的安全.文章分析了影响对我国未来房地产的各种因素.希望政府切实采取措施稳定房价保障房价稳定,也保证社会稳定,实现居者有其屋.
参考文献：
[1] 方平. 中国房地产趋势研究――基于日本20 世纪70 年代以来房地产调整的对比分析. 国际金融,2010（5）.
[2] 吴立刚. 房地产形成机制与未来预测. 物流工程与技术,2012.
房价论文参考资料：
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