原创《广东省国土资源厅：深入推进三旧改造工作是大势所趋》
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随着实践的发展,各方对“三旧”改造的认识不断深入, “三旧”改造不再是一味的拆除重建,而是包含综合整治、改变用途、生态修复、历史文化保护等多种方式,具体采取哪种方式应当因地制宜.
为贯彻落实党的十九大精神,促进土地资源全面节约和循环利用,为广东奋力实现“四个走在全国前列”目标提供更加坚实的用地保障,日前,广东省国土资源厅印发了经省政府同意的《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》 （以下简称《实施意见》）,明确自发布之日起实施,有效期5年.
深入推进“三旧”改造工作是大势所趋“三旧”改造是依据相关规划对特定范围内的低效存量建设用地进行再开发的活动,可以在不增加建设用地总量的前提下,通过提高现有土地利用效率,增加土地有效供给,满足经济社会发展的用地需求.
广东省国土资源厅表示,我省人多地少、耕地后备资源少,随着国家永久基本农田划定及“占优补优”、“1水田补水田”等政策陆续实施,新增建设用地成本不腾提高,难度越来越大,推进“三旧”改造已成为保障高质量发展的必然选择.
当前, “三旧”改造工作已进入一个全新的阶段,多措并举,蓄势待发.适应这种工作形势,按照有关]作部署,省国土资源厅起草了《实施意见》,经征求各地各有关部门意见后,按程序报省政府审定后印发,进—步优化“三旧”改造政策,助力“三旧”改造提速增量、提质增效.
坚持在关键环节入手优化“三旧”改造政策据了解, 《实施意见》主要依据“三旧”改造工作流程,划分为六个部分共二十条.主要在加强土地规划保障、明确“三旧”改造申请条件、加快“三旧”用地审批、规范“三旧”改造供地、推动通过司法途径解决“三旧”改造矛盾纠纷等关键环节入手,优化升级“三旧”改造政策.
其中,在调整完善“三旧”改造地块数据库方面,放宽时间界限,将纳入改造范围的地块用地行为发生时间范围从2007年6月30日前调整至2009年12月31日前,延后两年半时间；明确已认定为闲置土地的不得纳入标图建库范围.提出上盖物占地比例低于30%的地块一般不得纳入标图建库范围.对上盖物占地比例不足30%、规划用途为非建设用地、 “二调”认定为非建设用地等特殊情形,也规定了特殊处理的方法.
同时,明确实施征收后再进行转让、集体土地使用权流转等情形下改造主体认定问题.需要强调的是,集体土地使用权的流转对象只能在流转合同赋予的权限范围内实施改造,并不能直接办理土地征收手续.在连片改造项目中,由于涉及权力主体众,如逐个办理土地转让和变更登记手续,程序繁琐、耗时较长,且可能受到商品房限购、无合法产权证明进而无法办理转让手续等因素制约,为此, 《实施意见》借鉴广州、深圳等地经验,提出连片改造项目中多个权利主体可通过房地产权益转移形成单一改造主体.
随着实践的发展,各方对“三旧”改造的认识不断深入, “三旧”改造不再是一味的拆除重建,而是包含综合整治、改变用途、生态修复、历史文化保护等多种方式,具体采取哪种方式应当因地制宜. 《实施意见》提出实质性改造以拆除重建为主,同时也列举了多种非拆除重建的改造方式.省国土资源厅称,下一步将针对非拆除重建的改造方式制定更加细化的标准.
创新土地“返供”政策要求各地制定配套细则“三旧”改造中的协议出让政策,主要适用于原土地权利人自行改造或合作改造,目的是加快理顺用地手续、调动市场主体积极性、促进土地整合归宗、切实降低改造成本,因此不同于一般意义的协议出让,定义为土地“返供”政策更为准确.
鉴于一些地方政府、市场主体对于协议出让政策的认知偏误, 《实施意见》再次重申,属政府收购储备后再次供地的,必须以招标拍卖挂牌方式出让,其余则可以协议方式出让”的规定,并借鉴地方经验进行适度创新,允许农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造、连片改造中多个权利主体将房地产权益让渡于单一主体实施改造等情形下,以协议出让方式供地给符合条件的改造主体.省国土资源厅要求,各地需制定配套实施细则,明确具体适用条件、操作程序等,确保上述政策有效落地.此外,为响应国家和省大政方针政策,扶持实体经济发展, 《实施意见》将国家支持新产业、新业态发展的“过渡期政策”引入“三旧”改造领域,即对于改造后用于新产业、新业态的项目,允许享受5年过渡期政策,期间不需变更土地用途、权利主体和补缴出让金.同时鼓励各地对产业类改造项目制定专项支持措施.
在旧城镇、旧厂房改造中,自行改造的“工改商”项目必须向政府无偿移交不低于15%比例的公益性用地.但是,实际情况纷繁复杂,有的地块城乡规划未安排公益用地,有的改造地块本身面积较小,再核算15%的公益性用地,面积很小以至于无法进行有效建设.为此,《实施意见》吸纳地方建议,提出可以采取“交地”“交房”“交钱”等多种方式落实公益性用地移交要求,增强政策弹性和可操作性.
根据有关法律法规及司法实践, 《实施意见》规范了对集体建设土地流转对象以及国有土地及其上盖物业承租人的补偿操作,即主要根据合同双方的约定进行补偿,对补偿标准存在争议的,采取民事诉讼途径解决.
旧改造论文参考资料：
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