原创《非对称信息条件下的房地产企业成本管理激励机制》
本文是房地产企业有关论文范本跟激励机制和成本管理和非对称相关论文范文。
引言
历经多年的发展我国房地产企业成本管理已经正式进入到价值创造阶段,但眼下我国房地产企业成本管理整体水平并不高,这与其长期采用传统的目标成本管理方式有着直接联系.传统方式虽然能够在一定程度上达到控制企业成本的目的,但对于提高代理人积极性并没有直接作用,因而使得房地产企业成本始终无法实现价值创造.基于此,本文将通过重点探究非对称信息条件下房地产企业成本管理激励机制,希望能够为相关研究人员和其他相关房地产企业成本管理工作提供参考意见.
一、房地产成本管理现存问题概述
通过对国内众多省市地区的房地产企业进行实际调查,发现绝大多数的房地产企业在成本管理工作当中采用目标成本或责任成本管理法.具体来说,依照在项目策划阶段当中的具体估算,房地产企业集团母公司会与子公司或是区域总经理签定责任成本[1].而子公司在同项目部门或是项目经理进行责任成本签定时,则通常也会严格依照其最初设计阶段的目标成本.此时房地产企业集团总部与子公司、子公司与项目部之间均为一种委托- 代理关系.但值得注意的是,因受到房地产项目自身特殊性的影响,在其前期阶段往往存在信息不对称的情况,而此时房地产企业采用的目标成本、责任成本管理方式主要立足于造价指标测算.因此企业在使用此类成本管理方式下,将会在无形中使得代理双方的博弈越来越大,严重时甚至可能引发棘轮效应,导致房地产企业成本管理只能简单地停留在实现成本最少化上,并不能够有效实现价值创造的高层次目标.
二、激励机制对房地产企业成本管理的重要作用
在非对称信息条件下,将激励机制运用到房地产企业成本管理当中,使得房地产企业原本的责任和目标成本管理能够转化成激励方式,有助于缩小代理双方的博弈.与此同时,在积极的激励措施下,代理人的内在积极性得以充分调动,使其可以通过对现有各项资源进行优化整合,从而在有效控制房地产企业成本之余能够实现价值创造.但由于在普通的激励机制当中,房地产企业成本管理多直接采用提成方式,也就是根据代理人的真实贡献份额,按照一定比例进行提成使其作为代理人的酬金.此种激励方式虽然看似能够直接激发代理人的积极性,但由于在确定房地产企业资源所创造利润以及代理人超额劳动所获得利润方面存在极大的不确定性,因此比较容易产生道德风险,使得双方在进行合同谈判过程中极易在提成比例以及合同基数等方面产生争议.另外,还有部分房地产企业选择使用累进制激励法,用以有效弥补提升激励法的不足.但由于其在酬金定量上比较随意,因此也很难在房地产企业成本管理中充分发挥激励机制的应有作用.
为此,本文将提出一种主动激励方式,即在房地产企业同代理人确定契约关系时,企业需要通过对保本成本进行估算,用以对代理人基本工资和收益提升率进行明确.代理人则需要立足个人实际能力提供一个目标成本,在参考实际成本大小后利用如下数学模型对代理人总薪酬进行精准计算.由于该种激励方式同目前房地产企业的经营理念与习惯基本相符,因而具有较高的实用价值.
在上述模型当中,C 和S 分别代表着委托人与代理人所提成本控制技术与成本目标值；A 与F 则分别代表着实际成本值与代理人所报成本节省额；D 与p 分别代表着实际成本节省额与超额利润提升比例,p 的取值范围在0 到1 之间.而I 和I0 则分别代表着代理人总收益与基本收益[2].
三、非对称信息条件下房地产企业成本管理激励机制的实践分析
1. 内部代理
以某房地产企业新开发房产项目为例,其在采用激励机制进行企业成本管理的过程中,通过结合项目策划报告中的相关内容,可知该房产项目建设成本的平衡盈亏点大约为每平米9000 元.因此其在和项目单位建立激励关系下,直接将其作为建设成本控制基础,按照3% 的比例确定超额利润提升比.项目单位需自报目标成本.根据相关计算结果显示,项目实际成本范围在每平米7275 到7725 元之间,初步估算的项目单位成本节约额最少为每平米1275元,最多则达到每平米1725 元.如果设定实际成本节约额在每平米1500 元,则在项目单位自报目标成本为每平米1500 元,其最大单位收益可以达到每平米45 元.当项目单位自报目标成本越来越大时,其单位收益增幅反而逐渐减少.因此为有效实现经济效益最大化的目标,项目单位的自报目标成本范围将固定在每平米7275元到7725 元.此时随着项目单位实际成本节约额的不断增大,其收益也会越来越多,因而项目单位势必会努力工作以有效扩大实际成本节约额,达到扩大收益的目的.但如果其自报成本节约额每平米不超过1275 元,则即便实际成本节约额发生变化,项目单位收益均会少于其自报目标成本值.反之,如果自报成本节约额超过每平米1725 元,其单位收益仍然会少于自报目标成本[3].由此可见,在信息不对称的条件下,房地产企业采用成本管理主动激励机制,只需给出大概保底成本基数,按一定比例为项目单位分配节约成本额使其充当为酬金,便可以有效调动项目单位的积极性,使其自报真实成本.
2. 外部代理
在前期开发房地产项目的过程中,项目单位通常需要反复同策划单位、设计单位等进行沟通交流,以此有效保障项目成本管理的精准性.而将主动激励机制引入其中,同样对提高企业成本管理成效具有积极的帮助作用.比如说在某建筑工程项目中,其需要同外界一座桥梁相互连接,因此在其设计招标工作中,项目单位通过参考其他同类型工程,在预估出工程混凝土含量、钢含量后依照国家定额测算出工程费用大约为3000 万元.在采用限额设计方式下,其固定涉及费用大约为20 万元,按照3% 的比例确定提成系数.当地某一设计单位在参与投标的过程中分别制定了两种投标方案,即选择安排普通设计组和专业能力更高的设计组参与设计投标,前者的预估工程费为2650 万元,成本节约额为350 万元.而后者的预估工程费为2500 万元,成本节约额为500 万元.在此过程中,当设计单位自报成本节约额同实际成本节约额完全相同时,所采取的方案将会获得最高成本提成额.此时设计单位必须保障自报成本节约额的真实性,而依照当前的评标方法,当K 值即设计单位自报成本节约额越大时,其中标的可能性也将大幅提升.因此设计单位最终会选择具有更高专业能力的设计组以增加其自报成本节约额,吸引项目单位以及其他投标人.也就是说,在主动激励机制下,设计单位将难以对相关信息进行隐瞒,只能依照项目单位的真实要求努力工作,此时设计单位的设计能力以及信息鉴别能力具有更高的可信度,可见在房地产企业外部代理的成本管理中运用主动激励机制,可以有效帮助其选择最为适宜的代理人.
四、结语
通过本文的分析研究可知房地产工程项目因其涉及内容繁杂、不确定因素众多,因此导致在项目开发过程特别是前期阶段中经常会出现信息不对称的情况.此时如果继续采用传统的目标成本管理等管理方式,将很难继续保障房地产企业成本管理质量.因而本文提出可以在房地产企业成本管理当中运用激励机制,通过结合房地产项目前期开发的具体成本特征,在当地产企业内部代理事务以及外部代理事务当中灵活运用主动激励机制,可以有效促使项目单位或设计单位“说真话”,调动其内在积极性从而更好地完成房地产项目开发建设,实现房地产企业成本管理创造价值的最终目的.
房地产企业论文参考资料：
综上所述:本文论述了关于房地产企业方面的大学硕士和本科毕业论文以及激励机制和成本管理和非对称相关房地产企业论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料。
