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《宜居视角下的居住小区绿化现状调查和经济评价以北京为例》

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张璋,曹玉洁,龙承柱

( 北京联合大学,北京100023)

［摘要］文章通过网络问卷平台,利用“社会关系网”的原理,对北京住宅小区内的居民随机抽样,调查北京市居住小区的绿化水平和居民对其居住环境的绿化满意度.调研结果表明,北京市的小区绿化仍然存在许多问题,居民对于小区绿化的满意度不高.未来应加快居住小区绿化的相关立法和监管,明确小区绿化的相关产权,提升物业管理服务,加强小区绿化的宜居性经济评价.

［关键词］宜居;绿化率;居住小区;经济评价

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2018.08.117

1引言

小区绿化直接影响着居民的生活质量,因此住宅小区环境绿化设计的重要性日益受到人们关注.一方面,各地方规划对于小区绿化率有明确的标准；另一方面,消费者在购房时,小区的绿化设计会被考虑其中,因此,开发商在销售过程中开始注重楼盘环境的宣传以及标识绿化率指标等相关数据.由于住宅小区绿化的规划设计不仅要结合绿地的构成元素、原有树种、周围建筑,还应该考虑居民的行为、心理需求等,使住宅小区的绿化更贴近居民生活的基础,体现出宜居性.庞洁等（2011）指出宜居要“宜地、宜时、宜人”,宜居的评价指标既要包括客观评价指标又要包括主观评价指标.杨静怡等（2014）指出居住小区的绿化环境不仅对小区的宜居性具有重要影响,同时还是城市绿地系统的重要组成部分,在对居住小区绿化进行评价时,应着重考虑绿化能否满足居民对居住环境提出的舒适、美观、健康等需求,让居民参与到小区绿化方案设计之中.本文对北京市居民展开了调研,调查北京市小区绿化及经济评价现状,研究居民对小区绿化的满意度,对住宅小区绿化存在的问题进行分析,以期为建设宜居的小区居住环境提供相关政策建议.

2小区绿化现状调查

本文于2017年7月至8月在北京进行调研,通过网络问卷平台,利用“社会关系网”的原理,对北京住宅小区内的居民随机抽样调研,共发放问卷300份,其中有效问卷215份,无效问卷85份.本次调研的受访者主要为北京市住宅小区居民,男女比例基本合理,绝大部分为高中以上文化水平,样本能较好地满文的研究目的.

2.1绿化的经济评价不一

76%受访者认为小区绿化非常重要,但本文在调研过程中发现,居民表现出对于小区绿化的认识不一,因此导致小区绿化的经济评价不一.绝大部分居民认为绿化率也即绿地率,绿地率＝绿地面积／土地面积,亦即居住区用地范围内各类绿地（主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等）占小区面积的比率.极少数居民提出的绿化率类似与绿化覆盖率的概念,亦即绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地高一些.但居民对于公共绿地的理解仅限于有绿色覆盖的土地,事实上公共绿地内占地面积不大于1%的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑也可视为绿地.

2.2小区绿化的居民满意度不高

61%的受访者表示其所在的小区绿化面积并不能满足他们对居住环境的需求.超过80%的居民表示希望居住在绿化覆盖率高的小区,如果自己住在别墅的话,希望会有生态种植园.受访者对自己所在的小区绿化满意的仅有59%,原因主要如下：一是绝大部分居民表示,虽然在购房时,购房合同上注明了小区绿化率,但入住后的实际绿化率与当初开发商所保证过的绿化率并不一致；二是有2/3的受访者表示规划中的绿地在实际中改成了其他基础公共设施；三是私人侵占绿地时有发生,物业管理人员不作为,将近一半的受访者表示,有其他居民在绿化区内种菜的现象时有发生；四是部分绿地被机动道路和车位占用,一半以上的居民们认为,当机动车位跟绿地面积冲突时,应当减少机动车位而不是削减绿地面积.

2.3小区绿化宜居性体现不够

根据调研结果,受访者所在的小区中的植被种类,以乔、灌、草复层混交为基本形式的占40%,以开阔的草坪为主的占34.88%,以高大落叶乔木为主的占14.88%,以常绿乔、灌木为主的占9.3%.北京地处我国北方,东经116度24分,北纬39度54分,可成活植物种类较多,因此31.63%的受访者对所在小区提出的建议是增加植物种类,丰富植物景观；21%的受访者提出,希望物业加强对植被的修建和日常养护.绿化能美化小区的面貌,多姿多彩的花草树木,层次分明的植物花卉,可以让人感到耳目一新,心旷神怡,因此有12.56%的居民希望可以丰富季相和色相的变化,并体现出一定的人文色彩,使小区绿化能更为宜居.

3小区绿化问题的原因分析

3.1缺乏小区绿化的经济评价标准

小区绿化的经济评价标准基本是要明确绿化率.建设部出台的《居住区环境景观设计导则》中明确指出,绿化率的标准是住宅小区的绿化率不低于30%,集中绿化不小于10%.北京市规定的小区绿化率最低也为30%.事实上在调研过程中,有32.9%的居民认为开发商为了吸引消费者,故意虚高绿化率,甚至在住宅区的规划和设计时,有些开发商为了提升绿化率,采取的计算方法和园林主管部门的计算方法有所不同.有的开发商在实际建造过程中,开发商为了节约建造成本,最终并没有达到所承诺的绿化率.且绿化率还和季节有关,夏天进行绿化的费用相对较低,但冬天则需要增加额外维护费用.为了达到最大的效益,部分开发商在楼盘验收合格以后,不再对于绿化部分做任何维护.

3.2绿化面积容易被占用

《全国优秀管理住宅小区考评验收标准》中的绿化管理标准要求为：新建小区人均公共绿地不小于1平方米,旧城改造小区人均公共绿地不小于0.5平方米.然而,随着城市化进程速度的加快和房价的不断攀升,城市小区用地越来越紧张,开发商则在建筑设计和实际开发中,缩小楼间距,缩小层高,小区的人口密集度越来越大,除去应有的过道,可供绿化的土地面积少之又少,部分小区人均公共绿地达不到应有标准要求,甚至出现小区绿化被机动车道、车位等公共基础设随意占用的情况.

3.3绿化设计对宜居性考虑不够

一是“为绿化而绿化”的观念还比较普遍.有些绿化建设单位以为只要种上绿草、栽上绿树、铺上草坪,就认为可以达到绿化目的了,而没有对小区的地型条件、气候条件、土壤性质等地域性问题进行充分的考察、调研、分析,没有细致地考虑所选种植物的生长规律和所选种植物对环境条件的要求,难以满足居民生活休闲方面的需求.二是绿化设计雷同现象还比较严重.大多数城市居民在购买房子使用后发现他们所居住的小区的绿化几乎没有一点独特的特色,几乎与其他小区一样的空间布局,就连配备种植的植被也都一样,没有充分地考虑到居民对小区绿化的宜居需求.三是绿化设计未全面考虑植物群落和人文内涵,还存在单一性问题.不能很好地显现植物群落效应和应有的人文内涵,以至于小区绿化建设的实用性不大,景观性和人文效应都比较差.四是后期养护管理技术薄弱.据调查,很多的小区基本没有自己的专职绿化管护员工,当绿化出现问题时,就找些临时工对小区快干枯的绿化浇浇水、施施肥,对有虫害的树木花草喷喷药,对过高的草坪和过长的树枝条进行修剪,对小区绿化植物的制度化管理和专业的养护等工作还需加强.

3.4相关部门监管不到位

开发商的小区规划设计报规划行政主管部门审批,绿化率的审核交由林业绿化行政主管部门会签.虽然规划部门在小区房屋竣工后要进行验收,但并不负责小区建成后的绿地验收工作,因此,开发商在实际的开发过程中,原本是绿地的用地面积,开发商可能改变用途,修成了停车场或道路.如果购房者因此向园林主管部门投诉,园林主管部门因为有审批权而无执法权,对此也无可奈何.小区绿地最后变成了没人管的“尴尬地”.调研中,有21%的居民认为对于小区绿化的规定是一纸空文,开发商即使没有真正落实也无处可告.

3.5小区物业管理松懈

小区绿化与小区物业管理关系紧密,物业管理的好坏直接影响小区绿化的质量.目前,相关地方性法规与《物业管理条例》之间没有明确责任主体,造成对绿化设施管理混乱,这是绿化设施的管理与养护脱节的根本因素.58%的受访者指出虽然物业费当中包括了绿化的费用,但很多小区的物业管理松懈是导致小区绿化问题的重要原因.

4相关政策建议

4.1完善法律规范,加强监管

鉴于我国目前城市住宅小区绿化管理体系的缺失,应加快相关规章制度的建立.在质检部门不管和园林部门也不管的情况下,为了保证居民的合法权益,政府部门应落实小区绿化监管的归口部门,明确绿化率的具体指标,加强对小区绿化的审批和验收管理.同时,即使修订相关法律法规,在《城乡规划法》或《物业管理法》中加以规定,各地方政府可以依据当地自然特点制定符合本地区的实施细则.

4.2明确绿化设施产权,提升物业管理服务

虽然《物权法》将小区绿地的权属都纳入全体业主的权利之中,但对小区的绿化设施并未做出明确规定.一旦发生权属上的争议,居民的绿化权益受到侵害.本文认为绿化设施大多为物业公司管理小区绿地所购买使用,绿化设施的所有权应当归物业管理公司,但物业管理公司对于小区绿化应负有维护义务.如此可以使物业管理公司更好地利用和维护绿化设施,且对于使用设施以及养护所产生的费用可以通过设定物业服务费用予以收取,如此也能增加物业管理公司维护绿化的动力.

4.3加强小区绿化的宜居性经济评价

居住小区的绿化不仅为居民提供生活休闲场所,也能同时起到改善城市环境的作用.小区绿化评价应以宜居为重要前提,遵循经济、文化和生态三大原则,采取多元化的方式对小区绿化进行评价.在对小区绿化进行评价时,不仅要园林主管部门参与进来,小区居民甚至城市居民都可以参与进来,尤其注重居民对于小区绿化满意度的评价,促使居民对于小区绿化的参与从“被动接受”到“主动参与”.

参考文献：

［1］杨静怡, 马履一,张博,等.北京市宜居小区绿化评价研究［J］.南京林业大学学报：自然科学版, 2014(3):134-138.

［2］李红云.城市居民居住小区绿化研究［J］.河南农业, 2017(11).

［3］朱珊珊.浅析中小城市居住小区绿化规划及植物配置［J］. 中国园艺文摘, 2017, 33(2):97-98.

［4］庞洁, 卢广昌, 唐楚亮.居住小区宜居绿化设计及评价［J］. 现代农业科技, 2011(5):230-231.

［基金项目］北京联合大学“启明星”大学生科技创新项目（项目编号：201711417XJ182）.

［作者简介］张璋 ( 1980—) ,女,湖南人,讲师,博士,研究方向: 房地产市场与经济.

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