原创《供地迎来量化问责时代》
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4月6日,住建部和国土资源部联合签发了一则重磅通知,其首次从量化的角度提出供地目标和动态问责.
文│本刊记者 宋慧芳
从去年的“小试牛刀”到今年的“大显身手”,楼市的“限字经”念得越来越大声.据《中国经济信息》记者不完全统计,自2016年以来,全国出台限购、限贷政策的城市不少于50个.部分热点城市的楼市成交量明显下滑,从房价来看,总体走向平稳,但个别城市有下降预期.
4月6日,又一则重磅通知面世,住建部和国土资源部联合签发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]80号,下称《通知》）,从用地层面严防高价地扰乱市场预期,此通知是近期第一次出台的全国楼市调控统领性文件.中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,两部委此次出台全国统一性的文件可以起到引导房地产市场预期的作用.
供给发力 量化指标
根据《通知》,提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,强化住宅用地供应“五类”调控目标管理.对消化周期在36个月以上的,应停止供地.36-18个月的,要减少供地.12-6个月的,要增加供地.6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏.尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划.
顾云昌指出,2016年9月30日起各地开始出台地方性的文件走“因城施策”的路径,但这些地方性的文件主要从需求侧入手,且主要以“限”为主,包括限购、限贷、限价、限量等.“此次两部委的文件则主要从供给侧入手,通过对土地供应结构性的调整以及严防出现高价地等规定更有利于引导房地产商以及购房者对于市场的预期.”通过地方政府出台的需求侧调控政策配以供给侧的结构性调整,可以加大调整的精准度,也更有利于市场的相对平衡.
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时指出,此次政策提到了土地供应的分类调控目标的量化,这是最近土地政策的首创.通过和各地的去库存周期、房价等指标进行挂钩,使得供地的计划更具有合理性.
严跃进从五分法的角度对此进行了分析,显著增加和增加这两种表述,主要是针对近期市场过热、购房需求过于强劲的城市.而对于持平的城市,基本上是近期市场相对稳定,后续也预计波动不大的城市.而对于适当减少、减少直至暂停的城市,充分说明了去库存的压力依然较大,土地市场以盘活库存资源为主,新增供地方面会卡住相关政策.
严跃进向《中国经济信息》记者解释道,此项政策是从供给端进行的,和此前对于需求端的管控是双管齐下的政策内容.同时,积极增加供地的思路,在去年就已经明确,对于房价上涨过快和去库存周期相对偏小的城市,后续都需要对其积极进行管控.严跃进认为,此类政策,体现了供给侧结构性改革下的一种思路,即刺激房源供应的多渠道机制正在建立,而土地市场是基础的一环.对于土地市场的供地模式采取分类调控的做法,在严跃进看来,是一种比较务实的供地策略.正好体现了结合市场特征而进行的供地模式,对于当前市场有积极的作用,尤其是能够使土地的供应和需求紧密结合.
虽然此前在多省份的供给侧改革文件中,已经出台过高库存地级市减少甚至停止供地的政策.但是此次两部委首次统一出台土地供应挂钩去化周期的政策,在方正证券首席经济学家任泽平看来,是在供给端建立长效机制的重要举措,也是房地产调控长效机制的破冰之举.土地供应挂钩商品房消化周期,分级指导,能够确保库存基本稳定,需求端反向压制供给端,划定土地供应的规模.任泽平认为,未来几年,这些政策将对改善土地市场供给弹性不足起到关键作用,更有利于供地节奏符合市场需求.
北京房地产政策是全国房地产政策的先导.北京去化周期并不是最低的,北京率先表态,预计各地也将迅速跟进,因地制宜出台土地供应计划.土地供应与去化周期挂钩的长效机制有望快速铺开：一线、热点二线、强三线有望增加土地供应计划,稳定市场预期；而高库存的三四线城市,房企拿地意愿不足,政府主动收缩供地计划,给去库存上了“双重险”.
问责体系时代来临
过去多次由国土部和住建部联合发文提到增加土地供给,但从实际供地目标和实际供给量来看,自2013年之后,出让量都在下降,除了量化指标外,问责体系是之前缺失的一部分,导致达不到供地目标或者超过供地目标均没有激励或者惩罚,本次调整为每半年一次的进度汇报,并对结果做问责.
在4月6日,住建部和国土资源部联合签发的《通知》中,明确提出了强化约谈问责.对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方,住房和城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责.对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的,严格追究有关人员的责任；情节严重的,依法依规严肃处理.
值得注意的是,在国家调控的大背景下,许多城市已经相继出台了2017年的供地计划.为响应《通知》的发布,各地也会陆续重新修正供地计划.例如,北京2017年安排的国有建设用地计划供应总量为3900公顷,其中住宅用地610公顷,商服用地310公顷.就在《通知》发布的第二天,4月7日,北京市政府批准《北京市 2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,本市计划今后五年供应住宅用地6000公顷,其中国有建设用地5000公顷,集体建设用地1000公顷,以保障150万套住房建设需求.其中2017年住宅用地计划为1200公顷,以保障30万套住房建设需求.2017 年住宅用地计划较原计划提升 96.7%.
2012-2016年北京供地计划实际完成率为74.2%,2010-2013年（2014年后国土部不再公布全国供地计划,改由各地方单独公布）全国宅地供地完成率仅71.6%,因此尽管本次从住建部、国土部到各地方政府均要求增加或上调供地计划,但市场普遍质疑其实际完成情况.
业内人士指出,部分热点城市在土地供应的计划和落实方面存在着脱节的问题.供地计划做得比较多,但计划完不成的情况比较普遍.事实上,一些城市既然列了相关的年度供地计划就应该不折不扣的执行,同时要将年度供应量细化到月度,并向社会予以公布,如果完不成,监管层也应负起责任果断问责.
“国土部此次政策提到了土地供应的分类调控目标,这是最近土地政策的首创.通过挂钩去库存周期、房价等指标,使得各城市供地的计划更具科学性和合理性.接下来就看国土部是否就此制定相应的问责机制了.”上述业内人士如是说.
与此同时,严跃进也向《中国经济信息》记者表示,土地出让的量化问责,使得供地方面有了更明确的考核内容.过去土地出让更多的不是追求土地交易幅数和面积的年度完成任务,更多的是土地出让金的数量的考核.所以当地价上涨以后,土地供应就会滞后,这和提前完成了土地出让金收入的因素有关.但后续对于此类量化,会更多考虑土地出让面积和建筑面积的内容,所以各地后续各类懈怠的做法相对会减少.
时代论文参考资料：
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