原创《新经济和城市、房地产的4S模式》
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当前房地产发展面临很多问题：人口红利褪去、城镇化扩张速度边际下降、部分地区的高房价已经对企业和人才产生了挤出效应等.在这样的背景下,如何适应新时代城市发展的需要,推动房地产高质量发展成为当前阶段亟待解决的课题.
一、房地产进入3.0时代：与产业同行,助力城市发展
在经济发展的进程中,房地产与城市、经济的关系是动态影响,互相促进的.城市形态的演化和供给结构的升级密切相关,这二者是房地产模式创新的源泉.反过来,房地产模式的创新又可以丰富城市形态的演化以及经济结构的升级.
房地产的发展实际上是跟随着城市发展的脚步,有着相同的脉络和轨迹.城市发展的1.0 阶段,在农村经济中,城市主要是依附于土地等自然资源,是围绕集市和政府形成的行政和商业中心,房地产主要是住宅.城市发展的2.0 阶段是工业城市,如美国的汽车城底特律、钢铁之都匹兹堡等,房地产主要是厂房、宿舍、公寓等社区.中国东北的很多城市、西北的很多制造业重镇也是依托某些制造业而兴起.因工业兴起的城市也容易因工业而衰落.一旦这个产业不行了,这个城市的活力就很难再重振昔日的雄风.城市发展的3.0 时代是新经济城市,这样的城市可以打破农业或制造业所需自然资源的限制,而且成为集中各种文化、娱乐、知识、金融和其他服务的综合体,房地产是人才、产业和城市的纽带,发挥的是助力城市发展的功能.
在城镇化和人口红利褪去之后,房地产发展将进入3.0 时代.房地产的1.0 时代,主要是满足人们住房的刚性需求,房地产提供的是居住功能,体现的是开发思维.中国1998-2003年房地产市场的发展正是处于这个阶段,房地产逐步走向市场化,碧桂园、恒大都是最早的一批受益者,享受人口红利.
2004 年“8?31” 大限后, 区域壁垒被逐渐打破,经济高速增长,城镇化加速,房地产开始享受产业发展和城镇化率提升的红利,城镇化率从2003 年的40% 提升至2010年50%,也诞生了万科、保利等这样的老龙头公司.这是房地产的2.0时代,需要开发综合的社区,消费者对社区服务和物业提出了更高的要求.房地产开始发展写字楼、酒店等商业地产,再后来文化村、特色小镇、养老公寓等,增加了很多特色、保障、休闲的元素,发挥的是社区功能,体现的是客户思维.2010 年之后,中国经济增速放缓,4 万亿元货币刺激实际上是延后了房地产的阵痛和转型期,华夏幸福的快速发展实际上是对于房地产3.0 时代的探索.房地产3.0 时代,除了具备居住、社区功能,房地产还要具备发展的功能,和娱乐产业、教育产业等其他的新产业一起推动城市经济的发展,体现的将是城市思维.
从人口、产业、城市的演进路径来看,城市对房地产的需求正在发生巨大的变化.第一个阶段是土地、港口、矿产、水源等自然资源吸引的人口聚集,带动产业发展,推动城市与房地产的发展.第二个阶段是产业聚集,激发人口红利,再带动城市与房地产发展.第三个阶段,因为城市自身面临着发展的制约,迫切需要通过新经济来推动新旧动能转换,对房地产的发展也提出了新的要求.所以,下一个阶段房地产和城市的关系有可能是房地产与新产业“手拉手”来促进一个新的社区的形成,从而推动城市的发展.
二、未来城市发展的“4 S模式”
未来城市的发展、产业的升级、城市吸引力的打造、产业集群的形成、生活和工作环境将呈现越来越多的软性特征.乔恩斯、哈里斯和莜尔曼指出,“城市从本质上来说是人类对地球的占据和使用的集聚地,是区域环境和人为选择和创造的结果.城市的目的,是用一种被人们选择的方式来满足人们的经济、政治和社会需求.”前瞻把握未来城市发展的新趋势是更好发挥房地产发展功能的基础.
（一）城市发展与产业升级：谁是未来城市承载的主要产业
在供给侧结构性改革、新旧动能转换的新经济时代,城市发展和产业升级到底需要哪些产业来主导？谁是未来城市承载的主要产业？从上世纪70 年始,美国的底特律就已经开始衰落,无论怎么振兴重组汽车产业,都很难改变底特律的经济状况.中国西北很多曾经的工业重镇,一旦工厂不“冒烟”了、产能过剩了,这个城市的衰落也就开始了.东北振兴了这么多年成效也不显著,因为夕阳的传统制造业早已雄风不再,传统的重工业或者制造业无法承载未来城市的发展.
从工业时代后期的新经济发展趋势来看,未来能够支撑城市的产业应该是软性制造业和软产业.软性制造业指的就是软性投入在一个产品中超过50% 的制造业,通过研发、设计、创意、创新、产品升级、文化传播、品牌塑造等手段不断提升软价值的产业.苹果手机是制造业产品,但软件的价值超过了60%-70%,是典型的软性制造业.什么叫软产业呢？软价值超过80% 的产业就是软产业.比如,写一首歌,并不消耗太多自然资源、也不污染环境,但能够给人们带来精神上的愉悦感受,创造软价值.《王者荣耀》只是一个程序而已,但一年为腾讯带来了400 亿元的收入,这就是软产业的巨大潜力.从大的分类看,软产业主要包括知识软产业, 如教育、咨询、智库、会议论坛等；文化娱乐软产业,如影视、体育、电子游戏、主题公园等；信息软产业,如传媒、社交媒体、人工智能、大数据、云计算等；金融软产业,如普惠金融、绿色金融、风险投资等,以及其他服务业.所以未来能够支撑城市发展的不再是传统的重工业和传统制造业,而是软产业和软性制造业.纽约、波士顿、硅谷和深圳、上海、北京,承载这些城市的都是软产业和软性制造业.
（二）打造未来城市的吸引力：从硬环境到软环境
以前打造一个工业城市新区需要做好“三通一平”,有交通环境、厂房设备、要素供给条件,如土地、原材料.但是要打造成中国的硅谷,不再只需要“三通一平”,也不需要原材料,它需要良好的政策环境、人才环境、法律环境、融资环境、文化环境、生活环境.未来的城市建设怎么打造？从以前注重硬环境到今后更注重软环境,这是打造未来城市吸引力的重要的理念转变.
硅谷最初的“黄金产业”的确是以硅为基础的半导体制造业,但是当日本、中国台湾、韩国等国家和地区的企业以更低成本加入竞争,美国本土半导体企业显出“衰落”迹象.硅谷在短期低估之后,着力加强法律环境、政策环境、融资环境、人才环境、文化环境、生活环境等方面建设,具备一系列发展科研等软产业的优势条件,构成了创新企业成长所需要的独特“软环境”,赶上了技术进步和优势产业变迁的步伐,最终实现了整体“由硬到软”的转变.
（三）形成新城市的产业集群：从硬资源到软资源
在传统工业时代,各种原材料、能源供应等硬资源在城市发展中起到了至关重要的作用,而今,钢铁、煤炭、石油的重要性在逐渐降低,取而代之的是各种软资源.比如品牌、渠道（电商平台）、供应链、行业标准、教育资源以及信誉、活跃用户等.比如,旧金山湾区有很多软资源,有斯坦福大学、加州大学伯克利分校、圣克拉拉大学和圣何塞大学在内的8 所大学、9 所专科学院和33 所技工学校、100 多所私立专业学校等知识软资源.
再比如好莱坞,有大量的明星、编剧、导演、经纪人等.如果有一个创意,或有一个演电影的梦想,到那里就有可能实现.北京、上海,大家齐聚在这样的城市,因为有教育的软资源、人才的软资源、良好的融资环境、巨量的信息、比较好的医疗服务条件、有前沿的科技、有各种各样的文化理念、有各种各样的发展机遇,这样的软资源才能支撑一个城市.未来决定一个城市有没有发展前景的不再是以前的硬资源,而是各种各样的支撑软产业发展的软资源.这是城市发展必须具备的新理念转变.
（四）软就业与城市居住、工作环境未来人们的就业方式会发生非常明显的改变.费城附近的Malvern 小镇,聚集了Vanguard、SEI 等著名的基金公司.中国的金融软产业就业者愿意离开金融街、陆家嘴这样的区域,到那样一个小镇去工作吗？到硅谷去Mountain View 参观Google,它也是分散在绿色中的一栋一栋的楼宇里,这样的就业环境有利于创造性思维的发挥,进而吸引创新人才.纽约的斜杠青年不是朝九晚五地上班,传统制造业可以用生产线管理硬产业的工人,也无法适应传统制造业工厂加宿舍的工作和生活模式.在软产业创造价值的程序员、艺术家、律师,没有固定的工作场所,没有固定的工作时间,甚至这些人同时有多种身份.比如他既是基金管理人,又是律师,还是学者.以前的就业环境是硬就业,今后城市发展要满足这些人软就业的工作环境和生活需要.
新经济时代,城市发展可以归纳为 “4S 模式”：软产业（soft industry）,包括软性制造业,支撑未来城市可持续发展；软环境（soft environment）,增强未来城市吸引力；软资源（soft resources）,软资源成为新时代主导价值创造和财富流向的稀缺要素；软就业（soft employment）,人才价值创造的新工作和生活模式.具备4S 发展模式的软性要素,是重塑未来城市竞争优势的关键所在.
三、新经济时代,房地产高质量发展的“4S模式”
新时代,城市发展的新需要、新特征,也给城市建设者——房地产商提出了更高的要求.推动房地产高质量发展,城市与房地产的合作模式未来将从土地居住建设、工业社区建设,向与产业同行,助力城市发展建设演变.为了适应城市发展的新时代,房地产高质量发展也应该具备4S 模式.
首先,适应、追随软性制造业和软产业.如果是追随老的重工业,就没有未来.看到哪个地方的软性制造业和软产业要崛起,房地产追随它的步伐,与软产业和软性制造业发生连接,这样的项目未来的升值潜力是巨大的.
其次,提升汇聚、引入软资源的包络能力.任何一个房地产商到一个城市去发展,如果你可以给它带来大学、购物中心,甚至像娱乐服务业,无数的城市会欢迎你.每个房地产商除了会盖房子以外,还要考虑能够给新的城市带来哪些软性资源.
第三,构筑好的软环境.在这个过程中,房地产本身其实也需要完成从硬到软的转变.过去房地产是拿地-开发- 销售,以后房地产需要重新思考城市的设计、运营、服务、治理的建设与打造,从重资产到轻资产,从增量开发向存量运营转变.麦肯锡做过一个测算,打造一个更宜居的家园,可以缩短日均通勤时间15-30 分钟、每人节约25-80 升水、缩短25%-30%紧急响应时间.如何进行从工程建设,到互联网+ 工程建设转变？如何建设经济节约型、资源低耗型的新型住宅？如何满足建筑的景观舒适、生态文化环境要求？如何综合利用健康数据、交通服务、安全服务、社区信息服务,打造智能生活环境？等等,这些在城市规划和房地产建设领域还是一片处女地.
第四,适应软就业的模式.理解人们不再需要以前那样的宿舍,甚至以后也不再需要传统的公寓,而是需要软性就业和弹性工作制的那种住房和人性化的办公场所.从软就业的大趋势来看,未来仍会经历一次大规模的人口流动和迁移,这种迁移可能和之前的户口、居住迁移不同,是一种流动迁移,这是发展租赁市场的重要基础之一.做一个简单的测算流动人口2.5 亿,租房比例60%, 户均人口3 人, 户均年租金2 万元, 市场规模将达1 万亿元.如何盘活存量资产,提高资源利用销量,适应软就业的需要,也是房地产商需要思考的内容.
总之,新旧动能转换和供给结构升级的时代,房地产商更要适应新经济时代,用“4S 模式”为行业发展扫清道路,推动房地产行业高质量发展,并为新城市和新经济的发展做出新的贡献.
房地产论文参考资料：
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