原创《棚改新政，三四线城市房价要地动山摇？》
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6月25日,市场传出“棚改,全国一刀切,全部暂停.”随后国开行出来澄清,“棚改项目的审批权全部先上收,新项目基本暂停审批,但已经在放款的存量项目还是照常.目前各项工作正在有序开展.”
棚改主要有实物安置和货币化安置.实物安置下,住户不通过市场置换,而是直接分配住房,不影响商品房.货币化安置都会经过市场交易,影响商品房.
2 0 05-2 012年,棚户区在辽宁省试点,2008年全球金融危机爆发,外需不振,转而扩大内需,提出加快棚改工程,开始向全国推广,2005-2012年全国棚改约1330万户.2013年,国务院出台《关于加快棚户区改造的意见》,棚户区改造工程加速,为给棚改保驾护航,央行创设了抵押补充贷款（PSL）,为棚改提供长期资金支持.
大致的路径是这样：央行通过抵押补充贷款（PSL）把钱给国开行和农发行,地方政府再把钱给棚改区居民,换来棚改土地.棚改居民没地方住,跑去买商品房,开发商的库存减少,再把卖房的钱拿去拍地,地方政府拿到土地出让的钱还掉国开行和农发行的贷款,形成一个闭环.
2015年之前,棚改货币化安置房占当年住宅销售比重在2%-3%,2015年之后,棚改货币化比例由不到10%直接跃迁至30%,货币化安置房占当年住宅销售约14%,2016 年货币化安置比例提升至 48.5%,占货币化安置房占当年住宅销售 18%.
从棚改规模看,棚改期已经过了,未来三年是棚改的攻坚阶段,未来三年全国计划完成 1500万套棚户区改造,力度就要比过去三年弱.而2018年全国政府工作报告表述也有了细微变化.2017年政府工作报告提出,因地制宜提高货币化安置比例.2018年,政府工作报告的就没有此提法了.
那么,此次棚改新政将对三四线城市住宅市场产生哪些影响？
众所周知,棚改贷款一般是3 年期限,而最可怕的是,货币化拆迁从2015年开始,在2016年加强,由于贷款周期主要是三年,因此2 018 年开始,很多地方政府开始大规模向国开行偿还货币化拆迁的贷款本息,2019年将面临偿还高峰期,而且这个期会一直持续到2021年的上半年.也就是说,背负了大量负债的三四线城市地方政府,不仅被国开行断了救命钱,还被国开行开始了......
安家融媒认为,正所谓风口之上猪都会飞,潮水退后就会知道谁在裸游.以武汉、西安、重庆、杭州等城市为代表,大规模抢人的二线城市还好,很多三四线城市将在此次“一刀切”之后,将彻底裸游.
对比此次货币化棚改的中止,会一波打爆地方政府的财政税收,因此,房地产税和不动产登记信息上传中,阻力最大的地方政府,也将不得不加快步伐.
在数字化棚改的供血终止,房地产税的火线加速,二线城市的劳动力抽血,以及中美贸易战持续之下,三四线城市的泡沫房价还能支撑多久呢？让我们拭目以待.
房价论文参考资料：
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